นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัท วิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ บริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึง แนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ว่า มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2567 โดย แอล ดับเบิลยู เอสฯ ได้คาดการณ์ความเป็นไปได้ในการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 3 ฉากทัศน์ โดยคำนึงถึงอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ และ กำลังซื้อ กล่าวคือ
- กรณีที่ดีที่สุด (Best Case): เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโต 2.8-3% และร้อยละ 3 ตามการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยและสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ สถานการณ์การท่องเที่ยว เติบโตได้เท่ากับก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโคโรนาไวรัส 2019 (COVID-19) การลงทุนของภาครัฐเป็นไปตามแผนที่วางไว้ ภาคส่งออกยังคงเติบโตได้ถึงแม้จะเผชิญกับมาตรการกีดกันทางการค้าจากประเทศสหรัฐอเมริกา การลงทุนของภาคเอกชนเติบโต และ ภาคการบริโภคภายในประเทศฟื้นตัวจากมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ครัวเรือนของภาครัฐและ ราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกินร้อยละ 1.5 จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 62,000-65,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 403,000-422,000 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 3-7% เมื่อเทียบกับปี 2567 ที่มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล ที่ 349 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 60,386 หน่วย มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 20.13 % , 39.01% และ 25.18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 437 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 99,012 หน่วย และมูลค่าการเปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 544,265 ล้านบาท ในปี 2566 และคาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2568 ประมาณ 360,000-370,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.02-1.03 ล้านล้านบาท หรือเติบโตร้อยละ 1-2 จากปี 2567 ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคาอาคารสงเคราะห์ คาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ 350,545 หน่วย และคิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,012,760 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2567
- กรณีปกติ (Base Case): เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตประมาณ 2-2.5% เป็นผลจากภาคการส่งออกชะลอตัวผลจากมาตรการกีดกันทางการค้าของประเทศสหรัฐอเมริกา การลงทุนของภาครัฐล่าช้าจากแผนที่วางไว้ ในขณะที่ ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกินร้อยละ 1.5 LWS คาดว่าจะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ประมาณ 56,000-61,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 364,000-403,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 หรือ เติบโตไม่เกิน 2% และอัตราการโอนกรรมสิทธิจะมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 2567 คือประมาณ 1.012 ล้านล้านบาท
- กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case): เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% ภาคการส่งออกชะลอตัว การลงทุนของภาครัฐไม่สามารถทำได้ตามแผนที่วางไว้ ภาคการบริโภคภายในประเทศยังคงชะลอตัว ผลจากไม่สามารถแก้ไขปัญหาภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงได้ ทำให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในขณะที่ ภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่า 100 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรลผลจากสถานการณ์สงครามที่ยืดเยื้อทั้งในชนวนกาซ่า และยูเครน ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับเกินกว่า 2% จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2567 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5% ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิมีแนวโน้มที่จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2567 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.012 ล้านล้านบาท
“ปัญหาใหญ่ของภาคอสังหาฯ อยู่ที่ สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Loan) ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ผนวกกับสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อโครงการ(Project Finance) โดยมีข้อกำหนดว่าจะอนุมัติสินเชื่อโครงการเมื่อมียอดขายตั้งแต่ 30-50% ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ หลายโครงการเปิดตัวแล้ว ก็ชะลอหรือยกเลิกการเปิดตัวโครงการไป ในขณะที่สินค้าคงเหลือที่มีอยู่ในระบบยังมีเพียงพอต่อการขายได้ 2-3 ปี โดยที่ไม่ต้องขึ้นโครงการใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายแห่งชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
ในขณะเดียวกัน โครงการบ้านเพื่อคนไทย ของรัฐบาล เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะมาดูดซับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่าง ที่เป็นกำลังซื้อที่คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 40% ของกำลังซื้อทั้งหมด ด้วยเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ และ บางทำเลของโครงการบ้านเพื่อคนไทย อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวกอย่างทำเล ก.ม.11 ที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า เป็นทำเลที่มีศักยภาพและสามารถดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องทบทวนและปรับแผนธุรกิจให้สอดรับกับกำลังซื้อในตลาด ผนวกกับ มาตรการของรัฐอย่าง การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่หมดอายุไปเมื่อวันที่ 31 ธันวาคมที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ถึงแม้บริษัทอสังหาฯ อาจจะยังคงลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้กับลูกค้าเอง เพื่อจูงใจให้มีการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ก็ทำให้ต้นทุนในการทำธุรกิจของผู้ประกอบการสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นที่จะต้องทบทวน และ หามาตรการทางการตลาดที่เหมาะสมให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในปัจจุบัน การชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ และ เน้นการขายสินค้าคงเหลือที่เป็นต้นทุนเดิม จึงเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 2568 นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
ปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงเกือบ 40%
ในขณะที่ปี 2567 ที่มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล ที่ 349 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 60,386 หน่วย มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 20.13 % , 39.01% และ 25.18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 437 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 99,012 หน่วย และมูลค่าการเปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 544,265 ล้านบาท ในปี 2566
ในจำนวนนี้เป็นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยทั้งสิ้น 69 โครงการ จำนวน 26,750 หน่วย มูลค่ารวม 120,574 ล้านบาท ลดลง 28.12%, 42.42% และ 22.69% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับการ เปิดตัวคอนโดมิเนียม 96 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวอยู่ที่ 46,464 หน่วย และ มูลค่าการเปิดตัว 155,968 ล้านบาท ในปี 2566
และเป็นการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 165 โครงการ จำนวน 26,760 หน่วย มูลค่ารวม 125,234 ล้านบาท ลดลง 29.48%, 38.35% และ 34.86 % ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการเปิดตัว 234 โครงการ จำนวน 43,410 หน่วย มูลค่าการเปิดตัว 192,264 ล้านบาท ในปี 2566
ในขณะที่การเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปมีทั้งสิ้น 120โครงการ (เนื่องจากมี 5 โครงการ ได้แก่ โครงการ ศุภาลัย ทัสคานี พระราม 2-วงแหวน ราคาขายในโครงการ 5.99 – 16 ล้านบาท โครงกรโมเดน รามอินทรา-หทัยราษฎร์ ราคาขายในโครงการ 6.49-12 ล้านบาท โครงการ สราญสิริ รังสิต 2 ราคาขายในโครงการ 7.99 – 20.0 ล้านบาท โครงการ Centro วิภาวดี-รังสิต ราคาขายในโครงการ 7.29 – 12.0 ล้านบาท และ โครงการ ศุภาลัย แกรนด์วิลล์ สุขุมวิท-บางนา ราคาขายในโครงการ 6.0 – 15.0 ล้านบาท มีบ้านพักอาศัยที่ขายทั้งราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท อยู่ในโครงการเดียวกัน ทำให้มีการนับจำนวนโครงการซ้ำระหว่างบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และ มากกว่า 10 ล้านบาท) จำนวน 6,876 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 161,397ล้านบาท โดยจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 3.44% ในขณะที่จำนวนหน่วย และมูลค่า การเปิดตัวโครงการ ลดลง 24.75%และ 17.66% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนการเปิดตัวโครงการ 116 โครงการ จำนวน 9,138 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 196,033 ล้านบาท ในปี 2566
“นอกจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567 จะลดลงแล้ว คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีแนวโน้มที่จะลดลง ประมาณ 3-5% เมื่อเทียบกับปี 2566 เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ และไม่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี หลังจากที่ยอดโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 705,389 ล้านบาท ลดลง 8% จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 766,971 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2566” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
