ฝ่ายวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) รายงานการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลสะสม 5 เดือนแรกของปี 2566 (มกราคม-พฤษภาคม) ลดลง14% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 33,712 หน่วยเป็นผลมาจากจำนวนการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยลดลง เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 ในขณะที่การเปิดตัวบ้านพักอาศัยยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องโดยเฉพาะบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ทำให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 มีโดยมูลค่ารวมทั้งสิ้น 149,217 ล้านบาท
จากผลการสำรวจพบว่า ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่ลดลงเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 โดยมีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น36โครงการคิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 17,795 หน่วยมูลค่า 50,057 ล้านบาทลดลง 28% (YoY) และ 26% (YoY) ตามลำดับโดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 26% ลดลงเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2565 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เร่งเปิดตัวโครงการอาคารชุดเป็นจำนวนมากเนื่องจากได้มีการชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่มาตั้งแต่ปี 2563-2564 ซึ่งเป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสสายพันธ์ใหม่ 2019 (COVID-19) ในขณะที่กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยใน 5 เดือนแรกของปี 2566 ชะลอตัวซึ่งเป็นผลมาจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยกเลิกผ่อนคลายอัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าสินทรัพย์หรือ Loan to Value (LTV) และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นส่งผลให้กำลังซื้ออาคารชุดบางส่วนลดลงโดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุน และการซื้อบ้านหลังที่สอง
ในขณะที่การเปิดตัวโครงการในกลุ่มบ้านพักอาศัยยังคงมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น 10%(YoY) และมูลค่า 99,160 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29%(YoY)โดยเฉพาะโครงการในกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับ 5-10 ล้านบาทในทำเลราชพฤกษ์ 345 มีอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 9% ขณะที่บ้านแฝดเปิดตัวมากที่สุดในช่วงราคา 3-5 ล้านบาทมีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดในทำเลบางใหญ่-กาญจนาภิเษกและปิ่นเกล้าโดยมีอัตราขายได้เฉลี่ย10% และทาวน์เฮ้าส์ยังคงเปิดตัวในระดับราคาต่ำกว่า3 ล้านบาทโดยทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดได้แก่รังสิต-คลองหลวง มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการที่ 6%
สำหรับโครงการบ้านระดับพรีเมี่ยมที่ระดับราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วยในเดือนพฤษภาคม มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น 68%(YoY) และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 76% รวม 47,555 ล้านบาท เป็นสาเหตุที่ทำให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยรวมเพิ่มขึ้น โดยเปิดตัวโครงการใหม่เป็นรูปแบบบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วน 96% มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 12% เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเดิอนก่อนหน้า และทำเลโครงการบ้านระดับพรีเมี่ยมเปิดตัวมากที่สุดในทําเลสรงประภา-ดอนเมือง
การเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยจำนวนมากเป็นผลมาจากกำลังซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้นภายหลังการแพร่ระบาดของ COVID-19 ความต้องการที่อยู่อาศัยในแนวราบมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องประกอบกับการพัฒนาโครงข่ายเส้นทางคมนาคมทั้งรถไฟสายใหม่และถนน ที่เริ่มเปิดให้บริการทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัยที่ใกล้กับเส้นทางคมนาคม เดินทางได้สะดวกมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการประเภทบ้านพักอาศัยเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับอาคารชุดพักอาศัย
ในขณะที่เศรษฐกิจไทยช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องล้วนเป็นปัจจัยบวกต่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่เหลือของปี เห็นได้ชัดจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในไตรมาสแรกที่มีอัตราการเติบโตที่ 2.7% ซึ่งเป็นผลมาจากภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัว จึงเกิดการจ้างงานเพิ่มมากขึ้น ทำให้อัตราการว่างงานปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 1.05% จาก 1.5% ณ สิ้นปี 2565 ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อในเดือนพฤษภาคม 2566 ที่ปรับตัวลดลงมาต่ำสุดในรอบ 21 เดือนมาอยู่ที่ 0.53% ผนวกกับดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวลดลงต่อเนื่องมาอยู่ที่ 1.5% ส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการถูกลง และดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้นที่ระดับ 56.5 อยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 53 เดือน แสดงถึงการกลับมาของการใช้จ่ายของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบเชิงลบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาระหนี้ครัวเรือนยังคงทรงตัวในระดับสูงท่ามกลางการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ประกอบกับหนี้เสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 1 ของปี 2566 ส่งผลให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้มูลค่าการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในไตรมาสแรกปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 จึงทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์วางแผนออกกลยุทธ์ลดอัตราการปฎิเสธสินเชื่อในการช่วยเหลือลูกค้าให้มีคุณสมบัติที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน อาทิ การเป็นพันธมิตรกับสถาบันการเงินประเภทที่ไม่ใช่ธนาคารเพื่อให้ปล่อยกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบการเช่าซื้อ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า การกู้จากสถาบันการเงิน แต่โอกาสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่อมีมากกว่า เป็นต้น
