สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เดือน มกราคม ปี 2568 ยังคงลดลงในทุกประเภททั้ง คอนโดมิเนียม บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงบ้านพรีเมี่ยม ทั้งในด้านจำนวนหน่วยลดลง 53% (YoY) และมูลค่าลดลง 56% (YoY) ผลจากกำลังซื้อชะลอตัว จากภาระหนี้ครัวเรือนสูง และ ความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน ประกอบกับมาตรการลดภาษีการโอนและจดจำนองที่หมดอายุไปตั้้งแต่สิ้นปี 2567
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัท วิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ บริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยผลสำรวจการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เดือนมกราคม 2568 ว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเดือนมกราคม 2568 ลดลงทั้งจำนวน และ มูลค่า เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2567 ซึ่งเป็นผลมาจากกำลังซื้อชะลอตัว สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยปี 2567 มีการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง 3.93% หนี้ครัวเรือนคงตัวในระดับสูงที่ 89.6% รวมถึงปัจจัยอย่างดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในเดือนมกราคม 2568 และหน่วยคงค้างปี 2567 ที่เพิ่มขึ้น 0.6% จากอัตราดูดซับที่น้อยลง
จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลเดือนมกราคม ปี 2568 ลดลง โดยมีจำนวนโครงการเปิดตัวทั้งหมด 10 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 1,766 หน่วย มูลค่ารวม 8,320 ล้านบาท ลดลง 44%, 53%, และ 56% (YoY) ตามลำดับ เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2567 ที่มีการเปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 18 โครงการ จำนวน 3,758 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 19,109 ล้านบาท โดยมีอัตราขาย ณ วันเปิดตัวที่ 13% จากหน่วยเปิดตัวทั้งหมด ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าซึ่งมีอัตราขายได้อยู่ที่ 16%
ในจำนวนดังกล่าว เป็นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัย ในเดือนมกราคม ปี 2568 ทั้งหมด 2 โครงการเท่ากับปี 2567 มีหน่วยเปิดตัวใหม่ จำนวน 982 หน่วย มูลค่า 2,197 ล้านบาท ลดลง 45% และ 22% ตามลำดับ และมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 20% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 ซึ่งมีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการ คิดเป็นหน่วยเปิดตัวใหม่จำนวน 1,785 หน่วย และมูลค่า 2,833 ล้านบาท มีอัตราการขายได้ 26% ของจำนวนหน่วยเปิดตัว
ถึงแม้จำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวใหม่จะลดลง แต่ราคาอาคารชุดพักอาศัย ในเดือนมกราคม 2568 ยังคงสูงขึ้นเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2567 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2.24 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 41% จากระยะเดียวกันของปี 2567 ที่มีราคาขายเฉลี่ยที่ 1.59 ล้านบาทต่อหน่วย และทำเลที่มีการเปิดตัวสะสมสูงสุด ในช่วงเดือนมกราคม 2568 อยู่ในทำเลจรัญฯ-ปิ่นเกล้า ซึ่งเชื่อมต่อเมืองด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย และขายได้ดีในทำเลแจ้งวัฒนะ ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท
ในส่วนของตลาดบ้านพักอาศัย ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท มีการเปิดตัวโครงการทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงเช่นเดียวกันกับตลาดอาคารชุด โดยเปิดตัวใหม่ เดือนมกราคม ปี 2568 จำนวนทั้งหมด 2 โครงการ จำนวน 640 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,614 ล้านบาท ลดลง 82%, 64% และ 83% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 ซึ่งมีจำนวน 10 โครงการ 1,722 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 9,668 ล้านบาท ในขณะที่อัตราดูดซับที่มีจำนวนลดลงตั้งแต่ปี 2567 โดยที่อัตราการขายบ้านพักอาศัย ณ วันเปิดตัวโครงการ ในช่วงเดือนแรกของีปี 2568 อยู่ที่ 3% ลดลงจากอัตราเฉลี่ยที่ 6% ในระยะเดียวกันของปี 2567
โดยในเดือนมกราคม เป็นการเปิดตัวในประเภทททาวน์เฮ้าส์ 100% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ทั้งหมด โดยมีหน่วยเปิดตัวสะสมสูงสุดในทำเลประชาอุทิศ แต่มีหน่วยขายได้สะสมสูงสุดในทำลราชพฤกษ์-ลาดหลุมแก้ว ที่เป็นทาวน์เฮ้าส์ในราคาจับต้องได้ และสามารถเดินทางเข้าใจกลางเมืองได้
“ตลาดบ้านพรีเมี่ยม” ชะลอตัว
เช่นเดียวกับตลาดบ้านพรีเมี่ยม ในเดือนมกราคม 2568 มีโครงการเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 6 โครงการ จำนวน 164 หน่วย คิดเป็น มูลค่า 4,509 ล้านบาทโดยจำนวนโครงการเปิดใหม่เท่ากับปี 2567 ขณะที่จำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวลดลง 35% และ 32% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567 ซึ่งมีจำนวน 6 โครงการ 251 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 6,608 ล้านบาท
ในด้านกำลังซื้อชะลอตัวเช่นกันเมื่อเทียบกับปี 2567 โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัว 3% ในปี 2568 ขณะที่ปี 2567 มีอัตราการขายได้อยู่ที่ 13% โดยโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2568 เป็นประเภทบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 90% ของหน่วยเปิดตัวทั้งหมด โดยผู้ประกอบการเน้นพัฒนาโครงการในระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาทต่อหน่วย และยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นอีกจากปัจจัยเรื่องราคาที่ดิน รวมถึงแปลงที่ดินที่เหมาะต่อการพัฒนาโครงการที่หาได้ยากมากขึ้น โดยบ้านพรีเมี่ยมเปิดตัวและมีหน่วยขายได้สะสมสูงสุดในทำเลชัยพฤกษ์
“จากการเปิดตัวโครงการในเดือนมกราคมที่ลดลง และจากแผนการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 2568 ตามที่แถลงข่าวในช่วงเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา คาดว่าปี 2568 การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ จะมีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับปี 2567” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
