ภาวะโลกร้อน (Global Warming) ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Change) เป็นภาวะที่ทำให้อุณหภูมิของโลกสูงขึ้นและมีผลกระทบให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางธรรมชาติที่ต่างออกไปจากเดิม อย่างเช่นอากาศร้อนกว่าที่ควรจะเป็น ฝนตกหนักจนทำให้เกิดอุทกภัย อากาศที่เย็นหนาวจัด การเปลี่ยนแปลงแบบฉับพลันเหล่านี้ทำให้เกิดผลพวงต่อเนื่องเพิ่มขึ้นอีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นวิกฤติขาดเเคลนอาหาร ที่มาจากการปลูกพืชได้ยากยิ่งขึ้น ภัยพิบัติที่เกิดถี่มากขึ้น โดยรายงาน Global Climate Risk จาก Germanwatch เปิดเผยว่าประเทศไทยถูกจัดให้อยู่ในอันดับ 9 ของประเทศที่ได้รับผลกระทบจากภัยธรรมชาติมากที่สุดจากภาวะโลกร้อน และหากอุณหภูมิยังสูงขึ้นแบบนี้ต่อไป ภายในปี พ.ศ. 2593 (ค.ศ.2050) กรุงเทพมหานครทั้งเมืองอาจจะเกิดน้ำท่วมถาวรจากการที่ระดับน้ำทะเลสูงตัวขึ้นเอ่อล้นเข้าสู่ตัวเมืองจากชายฝั่ง
การวางแผนรับมือกับภาวะโลกร้อนเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างมากสำหรับนักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะต้องมีการวางแผนให้สัมพันธ์กับต้นทุนและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในสภาวะที่ภาคเศรษฐกิจมีความถดถอย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับอาคารเก่าบางอาคารที่ไม่ได้มีการออกแบบเพื่อรับมือกับสภาพอากาศที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้ตั้งแต่แรก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ใช้งานอาคารในเมืองใหญ่ ในปี พ.ศ. 2566 ประเทศไทยประกาศเจตนารมณ์ในการประชุม COP28 เร่งลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกอย่างจริงจัง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญที่ช่วยชะลอไม่ให้อุณหภูมิพื้นผิวโลกเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเกิน 1.5 องศาเซลเซียส และบรรเทาความรุนแรงที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งการใช้พลังงานไฟฟ้าเป็นสาเหตุหนึ่งในการเกิดก๊าซเรือนกระจกในประเทศไทย นอกจากนี้ในรายงานสถิติพลังงานปี พ.ศ.2566 ยังพบว่าการใช้พลังงานไฟฟ้าในภาคพาณิชยกรรม และที่พักอาศัยมีการใช้พลังงานไฟฟ้ารวมกันสูงถึงร้อยละ 50.6 ของการใช้พลังงานไฟฟ้าทั้งประเทศ จะเห็นได้ว่าอาคารพาณิชย์และอาคารพักอาศัยนั้นมีสัดส่วนการใช้พลังงานไฟฟ้าเป็นจำนวนมาก ยิ่งกับในสถานการณ์ปัจจุบันที่มีดัชนีการร้อนของอุณภูมิมากขึ้นทุกวันยิ่งทำให้การใช้พลังงานของอาคารสูงขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ ดังนั้นการคำนึงถึงเรื่องการบริหารจัดการอาคารอย่างยั่งยืนจึงเป็นอีกวิธีการที่ช่วยลดผลกระทบจากปรากฏการณ์โลกร้อนและช่วยให้อาคารดำเนินการไปอย่างราบรื่นได้
ผู้ประกอบการด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์จะต้องเตรียมความพร้อม จากการเปลี่ยนแปลงของสภาวะอากาศและปรับตัวให้อยู่กับความร้อนที่สูงขึ้นได้ในระยะยาวโดยต้องคำนึงถึงภาพรวมดังต่อไปนี้
1. การประเมินความเสี่ยงที่โครงการจะต้องเตรียมความพร้อมและวางแผนมาตราการ
โครงการควรทำการประเมินความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นโดยสามารถใช้เครื่องมือหรือมาตรฐานต่างๆ เพื่อช่วยในการ ประเมินความเสี่ยง เช่น การใช้มาตรฐานการจัดการความเสี่ยง ISO 31000 ช่วยในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ และผลที่ตามมาจากภัยพิบัติต่างๆ เช่น พายุ คลื่นความร้อน ภัยแล้ง ไฟป่า นอกจากนี้ยังสามารถพิจารณาจากสถานที่ตั้ง การออกแบบ อายุการใช้งานของอาคาร ตลอดจนความต้องการของผู้ใช้งานอาคารได้ด้วย
2. กำหนดมาตรการการลดทอนผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของสภาวะอากาศ (Mitigation)
โครงการสามารถใช้มาตรการบรรเทาผลกระทบเพื่อลดการผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ จากอุณหภูมิความร้อนที่สูงขึ้น ทำให้มีความต้องการการทำความเย็นและต้นทุนภายในอาคารที่สูงขึ้น การปล่อยก๊าซเรือนกระจกจากแหล่งเหล่านั้น ยิ่งทำให้อุณหภูมิเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การลดการใช้พลังงานในการบริหารอาคารและการจัดการทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพจึงเป็นหนึ่งการดำเนินการที่ช่วยลดผลกระทบดังกล่าว
- กำหนดเป้าหมายและดำเนินการลดการใช้พลังงานและน้ำภายในอาคารอย่างมีประสิทธิภาพ การใช้พลังงานและการใช้น้ำอย่างมีประสิทธิภาพสามารถลดปริมาณการใช้พลังงาน ลดค่าใช้จ่าย และลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก โดยการปรับปรุงระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบปรับอากาศ และระบบการระบายอากาศ สุขภัณฑ์ประหยัดน้ำ ที่ใช้พลังงานและน้ำต่ำ
- กำหนดแผนการตรวจสอบการใช้พลังงานอาคาร ปรับปรุง และซ่อมบำรุงรักษาระบบอย่างสม่ำเสมอ
- เลือกใช้พลังงานทดแทน เพื่อส่งเสริมการลดการใช้พลังงานอาคาร
- กำหนดมาตรการบริหารจัดการขยะภายในโครงการเพื่อลดการนำออกของขยะ ซึ่งทำให้เกิดการใช้พลังงานความร้อนในการย่อยสลายขยะ และลดการฝังกลบของขยะชุมชนเมือง
- กำหนดมาตราการรับมือภัยพิบัติ เช่น การเกิดน้ำท่วม ภัยแล้ง การขาดแคลนน้ำใช้
3. กำหนดมาตรการการปรับตัวของผู้ประกอบการให้อยู่กับความร้อนที่สูงขึ้น (Adaptation)
นอกจากการเปลี่ยนแปลงของสภาวะอากาศแล้ว เราสามารถพัฒนาแผนการปรับปรุงและฟื้นฟูโครงการ หรือพัฒนาโครงการตามแนวทางการออกแบบอาคารเขียว (Green Building) ที่มีจุดประสงค์การออกแบบอาคารยั่งยืนและลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
- การออกแบบและพัฒนาโครงการ โดยออกแบบผังอาคาร กรอบอาคาร ระบบประกอบอาคารอาคาร และเลือกใช้วัสดุทดแทน ที่มีประสิทธิภาพเพื่อให้อาคารสามารถปรับตัวตามสภาพอากาศที่เปลี่ยนแปลงไปได้
- การลงทุนใช้เทคโนโลยีอาคารที่ส่งเสริมให้การบริหารอาคารเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ เช่น การออกแบบอาคารอัจฉริยะ การติดตั้งเซ็นเซอร์ตรวจวัดปริมาณการระบายอากาศ หรือคุณภาพอากาศ เป็นต้น
- การออกแบบผังรวมโครงการ เพื่อลดการเกิดเกาะความร้อนในเมือง เพิ่มพื้นที่สีเขียว และเลือกใช้วัสดุปูพื้นดาดแข็งที่ไม่สะสมความร้อน
- การออกแบบส่วนกลางที่ส่งเสริมการใช้ขนส่งสาธารณะและพาหนะที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โครงการควรมีการออกแบบ
ทางเท้าเพื่อส่งเสริมการเดินเท้า ส่งเสริมการใช้ขนส่งสาธารณะและเลือกใช้รถยนต์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมเพื่อลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ เช่น การอำนวยความสะดวกให้ผู้ใช้รถยนต์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม มีจุดจอดรถยนต์ ECO รถยนต์ไฟฟ้า โดยจัดพื้นที่จอดรถไว้ใกล้กับทางเข้าออกอาคารและมีการจัดเตรียม อุปกรณ์ชาร์ตไฟฟ้า การจัดให้มีพื้นที่จอดจักรยาน และห้องอาบน้ำ การจัดให้มีรถยนต์รับส่งจากขนส่งสาธารณะมายังโครงการ
4. สร้างความร่วมมือระหว่างผู้ประกอบการ ลูกค้า และคู่ค้า เพื่อกำหนดเป้าหมายไปในทิศทางเดียวกัน
การวางแผนบริหารจัดการอาคารจะไม่มีทางสำเร็จเลยหากปราศจากความร่วมมือจากผู้ใช้งานภายในโครงการ ทั้งเจ้าของโครงการ ผู้เช่า เจ้าหน้าที่ หรือแม้กระทั้งชุมชนโดยรอบโครงการ ซึ่งผู้บริหารจัดการโครงการจะต้องสร้างเครือข่ายให้เกิดการทำงานร่วมกัน ส่งเสริมให้ทุกภาคส่วนมีความเข้าใจและเห็นความสำคัญของมาตรการต่างๆของโครงการ เช่น การส่งเสริมและประชาสัมพันธ์ให้มีการแยกขยะภายในโครงการ การประชาสัมพันธ์ให้ความรู้เกี่ยวกับความยั่งยืน
5. เรียนรู้และพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
ในท้ายที่สุดนี้ โครงการจะต้องมีการติดตามผลการดำเนินการ การประเมินผล ซึ่งผู้บริหารจัดการอาคารต้องศึกษาหาความรู้โดยอาจดูจากแนวโน้มต่างๆ งานวิจัย การติดตามข่าวสารที่เกี่ยวข้องกับปัญหาการเปลี่ยนแปลงด้านสภาพอากาศ รวมถึงการสำรวจความเห็นผลดำเนินการจากทุกภาคส่วนทั้งผู้เช่า เจ้าหน้าที่ และพนักงาน เพื่อใช้ในการปรับปรุงมาตรการให้เข้ากับสถานการณ์ต่างๆ มากขึ้น
ผลกระทบจากภาวะโลกร้อนจะอยู่กับเราไปอีกนาน ที่อยู่อาศัยอันเป็นเกราะกำบังชั้นแรกนี้จำเป็นต้องมีการปรับตัวให้มีความยั่งยืนที่มากขึ้น มีความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัยกับบริบทต่าง ๆ ที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว การเตรียมตัวเพื่อรับมือกับโลกที่เปลี่ยนไปอย่างพลวัฒน์จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ที่จำเป็นที่จะต้องปรับเปลี่ยนการบริหารอาคารให้สอดคล้องกับบริบทปัจจุบัน การบริหารจัดการจึงเป็นเรื่องที่สำคัญพอ ๆ กับรูปทรง และออกแบบการตกแต่งที่สวยงามของอาคาร การบริหารอาคารด้วยความทันสมัยทำให้ตอบโจทย์ต่อผู้อยู่อาศัย และช่วยในการดูแลรักษาอาคารในระยะยาว การบริหารอาคารด้วยความความยั่งยืนจึงเป็นมาตรฐานที่ควรปฏิบัติในปัจจุบัน
