นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 ว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 ถึงแม้จะเผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจที่เกิดจากภาวะเงินเฟ้อที่ขยับสูงขึ้นเกินกว่า 5% มาอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ผนวกกับที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่องส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้นในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 เมื่อเทียบกับช่วง 9 เดือนแรกของปี ในขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงแตะระดับ 90% ต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ(Gross Domestic Products :GDPs) ก็ตาม เนื่องจาก ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ได้มีการชะลอแผนการเปิดตัวโครงการมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563-2564 ซึ่งเป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสสายพันธ์ใหม่ 2019 (COVID-19) ทำให้สินค้าคงเหลือมีจำนวนลดลง ทำให้ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเดินหน้าเปิดตัวโครงการเพื่อเพิ่มสินค้า และกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด
ในขณะที่ 9 เดือนแรกของปี 2565 (มกราคม-กันยายน 2565) ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 286 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 76,220 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 324,801 ล้านบาท หรือเติบโต 124% และ 87% ตามลำดับเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2564 เป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียม 72 โครงการ จำนวน 39,431 หน่วย เพิ่มขึ้น 235%(YoY) มูลค่า 96,836 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 58%(YoY) โดยมีอัตราขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการ 31% และเป็นการเปิดตัวบ้านพักอาศัย 214 โครงการ จำนวน 36,789 หน่วย เพิ่มขึ้น 65%(YoY) มูลค่า 227,965 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 103%(YoY) อัตราขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการ 14% โดยโครงการบ้านพักอาศัยที่เปิดตัวสูงสุดเป็นโครงการประเภท โครงการทาวน์เฮาส์ ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ยอดขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการ 10% ในทุกทำเลรอบตัวเมืองกรุงเทพฯ อย่างเช่น รังสิต, บางบัวทอง และ บางนา ถัดมาเป็นบ้านแฝด เปิดตัวสูงสุดในระดับราคา 3-6 ล้านบาท ยอดขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการ 11% อยู่ในทำเล บางนา บางพลี สมุทรปราการ, บางบัวทอง นนทบุรีและบ้านเดี่ยว เปิดตัวสูงสุดด้วยราคา 6-10 ล้านบาท ยอดขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการ 12% ในทำเลลำลูกกา, บางพลี สมุทรปราการ, บางบัวทอง นนทบุรี
ขณะที่การโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 6 เดือนแรกของปี 2565 (มกราคม-มิถุนายน 2565) มี จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิทั้งสิ้น 87,316 หน่วย เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับยอดโอนกรรมสิทธิในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 6 เดือนแรกของปี 2564 ที่มีจำนวนหน่วยการโอนทั้งสิ้น 81,553 หน่วย ในขณะที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 อยู่ที่ 297,159 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.12% เมื่อเทียบกับมูลค่าการโอนกรรมสิทธิที่ 293,845 ล้านบาทในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2564
“จากข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565 ซึ่งเป็นด้านการอุปทาน (Supply) กับยอดการโอนกรรมสิทธิในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 ซึ่งเป็นด้านของอุปสงค์ (Demand) จะเห็นได้ว่ามีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้การเติบโตของเศรษฐกิจจะมีปัจจัยลบเข้ามากระทบทั้งผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน อัตราเงินเฟ้อที่ขยับสูงขึ้น สะท้อนให้เห็นกำลังซื้อที่เป็นความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) ที่มีอยู่ในตลาดโดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาทที่มีกำลังซื้อสูง ทั้งอาคารชุดและบ้านพักอาศัย” นายประพันธ์ศักดิ์กล่าว
จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ “ลุมพินี วิสดอม” เชื่อว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยอย่างต่อเนื่องในช่วงโค้งสุดท้ายของปี เพื่อกระตุ้นและตุนยอดขายที่จะสร้างรายได้ต่อเนื่องในปี 2566-2567 โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่าการเปิดตัวในปี 2565 เพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2564 เพื่อสะสมยอดขายและเพิ่มสินค้ามาทดแทนจำนวนสินค้าที่ลดลงซึ่งเป็นผลมาจากการชะลอการเปิดตัวโครงการในปี 2563-2564
“ในขณะเดียวกันราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น 5-8% ในปี 2566 ตามภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทั้งจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นตามการประเมินราคาที่ดินใหม่ที่กรมธนารักษ์ประกาศใช้วันที่ 1 มกราคม 2566 ประมาณ 5-8% เมื่อเทียบกับปี 2561 ผนวกกับอัตราค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวสูงขึ้น 5-8% (ขึ้นอยู่กับพื้นที่) ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม ที่ผ่านมา รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้นจากค่าพลังงานที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ซื้อที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัย (Real Demand) ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเดิมในช่วงนี้ จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะเปิดตัวโครงการและ แคมเปญทางการตลาดเพื่อกระตุ้น และตุนยอดขายในช่วงโค้งสุดท้ายของปี ซึ่งถือว่าเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่จะได้สินค้าราคาเดิม” นายประพันธ์ศักดิ์กล่าว
