นายปริสุทธิ์ รอดจากภัย ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท โปรสเปค แอพเพรซัล จำกัด เปิดเผยว่า บริษัท ได้ร่วมกับ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัท วิจัย และพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) สำรวจราคาที่ดิน และที่อยู่อาศัย ในทำเล วัชรพล – ประดิษฐ์มนูธรรม ในช่วงเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา ซึ่งทำเลดังกล่าวเป็นทำเลที่มีแผนในการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-ทองหล่อ) เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ในรัศมี 2 กิโลเมตร
พบว่าราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยติดแนวถนนใหญ่ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560 ถึงปัจจุบัน โดยราคาที่ดินที่ติดถนนใหญ่ ปรับตัวจากราคาขายเฉลี่ยที่ 220,000-270,000 บาท ต่อตารางวา ในปี 2560 มาอยู่ที่ 390,000-420,000 บาท ต่อตารางวา ณ วันที่ 31 พฤษภาคม 2567 หรือ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 55-77% เมื่อเทียบกับปี 2560 หรือ ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี
ในขณะที่ราคาที่ดินที่อยู่ในซอย มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000-190,000 บาท ต่อตารางวา ณ วันที่ 31 พ.ค. 2567 จากราคาขายเฉลี่ยที่ 70,000 – 100,000 บาท ต่อตารางวา ในปี 2560 หรือ ราคาปรับเพิ่มขึ้น 40-100% เมื่อเทียบกับ ปี 2560 เช่นเดียวกับราคาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะ บ้านพักอาศัย ที่ราคาขายเฉลี่ย ณ วันที่ 31 พ.ค.2567 อยู่ที่ 2.5 – 7.8 ล้านบาทต่อหน่วย จากราคาขายเฉลี่ย 2.3-7 ล้านบาท ต่อ หน่วย ในปี 2558 หรือ ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4% ต่อปี
ส่วนราคาอาคารชุดพักอาศัย พบว่าอาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ในซอย ราคาขายมือสองจะมีการปรับราคาลดลงเฉลี่ยประมาณ 3% โดยราคาขายอาคารชุดพักอาศัยในซอย ในทำเลนี้จะอยู่ที่ 1.3-1.9 ล้านบาท ต่อหน่วย โดยมีขนาดห้องประมาณ 23-46 ตารางเมตร ปรับลดลงจากราคาขายที่ 1.7-2.3 ล้านบาท ในปี 2558 ในขณะที่ราคาอาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ติดถนนใหญ่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า จะอยู่ที่ 2.2-2.8 ล้านบาท ต่อ หน่วย ณ วันที่ 31 พฤษภาคม 2567 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากราคาขายเฉลี่ยที่ 1.7-2.6 ล้านบาท ต่อหน่วย โดยมีขนาดห้องประมาณ 39-49 ตารางเมตร ต่อหน่วย ในปี 2560 หรือ ปรับขึ้นเฉลี่ย 3% ต่อปี
“ราคาอาคารชุดในซอยปรับตัวลดลง เนื่องจากราคาขายอาคารชุดที่ติดถนนใหญ่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า สูงกว่า ราคาของอาคารชุดภายในซอยไม่มาก ทำให้ผู้ซื้อส่วนใหญ่เลือกที่จะซื้ออาคารชุดมือสองที่อยู่ติดถนนใหญ่ มากกว่าที่จะซื้ออาคารชุดที่อยู่ในซอย เพราะจ่ายเพิ่มขึ้นไม่มากแต่การเดินทางสะดวกกว่า”
ทำเลศักยภาพ สำหรับที่อยู่อาศัย
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ LWS กล่าวว่าถึงแม้ระดับราคาที่ดินในทำเลนี้จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวก รวมทั้งการคมนาคมที่มีรถไฟฟ้าผ่านถึงสองสายคือ สายสีเหลือง และสายสีเทาที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างก็ตาม
แต่ทำเลนี้เป็นทำเลที่มีศักยภาพสำหรับการพัฒนาโครงการ ทั้งโครงการในเชิงพาณิชย์ และโครงการที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นทำเลที่เรียกว่าศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (New Central Business Districts) เพราะพื้นที่โดยรอบทำเลมีแหล่งงานและมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์กับรูปแบบการใช้ชีวิตของคนทุกวัย อาทิ ห้าง สรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ สถานศึกษา โรงพยาบาล ฯลฯ จากข้อมูลสถิติประชากรในพื้นที่เขตวังทองหลางของกรมการปกครองกระทรวงมหาดไทย พบว่ามีจำนวนประชากรในพื้นที่ทั้งหมด 103,456 คน มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียน 64,542 หลัง ยังไม่รวมประชากรแฝงในพื้นที่ที่คาดว่าจะมีไม่น้อยกว่า 100,000 คน
รายได้ของประชากรในพื้นที่จากผลการสำรวจของ Jobthai.com พบว่าในทำเลนี้มีการประกาศรับสมัครพนักงาน ที่มีฐานเงินเดือนตั้งแต่ 9,500-45,000 บาทต่อเดือน ถือว่าเป็นกลุ่มประชากรที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง มีศักยภาพในการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยได้ในระดับราคา 2.5-3 ล้านบาท ต่อหน่วย ยังไม่นับรวมผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก ที่อยู่ในทำเลย่านทาวน์อินทาวน์ ที่มีรายได้เฉลี่ย ไม่น้อยกว่า 100,000 บาท ต่อเดือน ถือเป็นกลุ่มประชากร ที่มีกำลังซื้อสูง
นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า จากการวิจัยของ ทีม LWS และ โปรสเปคฯ พบว่า ปัจจุบันผังเมืองของทำเลนี้ ยังคงเป็น “สีเหลือง” ซึ่งทำให้การใช้ประโยชน์ที่ดินสามารถพัฒนาได้เฉพาะโครงการแนวราบ หรืออาคารชุดที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร
แต่อย่างไรก็ตามร่างผังเมืองใหม่ที่อยู่ระหว่างการดำเนินการของ กรุงเทพมหานคร ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2568 ทำเลนี้จะเปลี่ยนเป็นสีส้ม หมายความว่าสามารถที่จะพัฒนาอาคารชุดขนาดพื้นที่ได้ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร หรือ มากกว่า
โดยมีเงื่อนไขที่ที่ดินต้องอยู่ริมถนนใหญ่ จากแนวโน้มดังกล่าวจึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะซื้อที่ดิน เพื่อรอการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย หรือ อาคารชุดในทำเลดังกล่าว โดยเฉพาะอาคารชุดระดับราคา 5-10 ล้านบาท และบ้านพักอาศัยที่ระดับราคา 40 ล้านบาทต่อหน่วย สำหรับที่ดินที่อยู่ติดถนนใหญ่ และสามารถพัฒนาโครงการอาคารชุด ในระดับราคา 1.5-3 ล้านบาท ต่อหน่วย และบ้านพักอาศัยที่ระดับราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไป สำหรับที่ดินที่อยู่ในซอย”
“ภายใต้กรอบของผังเมืองปัจจุบัน การพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ การพัฒนาโครงการในแนวราบน่าจะตอบโจทย์ได้มากกว่าการพัฒนาอาคารสูง แต่ถ้ารอให้มีการปรับผังเมืองใหม่ ในปี 2568 ก็เป็นโอกาสสำหรับการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย หรือการพัฒนาอาคารในเชิงพาณิชย์ เพื่อตอบโจทย์กับการขยายเมืองจากศูนย์กลางเศรษฐกิจเดิมในย่าน สุขุมวิท สีลม สาทร มาในทำเลนี้”
นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า ขณะที่ปัจจุบันในทำเลนี้ มีอาคารชุดพักอาศัย ที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น 1 โครงการ ชะลอการขาย 1 โครงการ ทางผู้พัฒนาอสังหา ทะยอยคืนเงินลูกบ้านที่ได้ชำระเงินไปแล้ว โดยไม่มีการพัฒนาต่อ จากที่สำรวจในพื้นที่ 10 โครงการคอนโดมิเนียม ในระยะ 2 กิโลเมตร คิดเป็นจำนวนหน่วยเหลือขาย 42 หน่วย
คาดว่าจะใช้เวลาในการขายอีกประมาณ 3-4 เดือน และมีบ้านพักอาศัย ที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น 3 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเหลือขาย 60 หน่วย จากที่สำรวจในพื้นที่ 12 โครงการ ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาในการขายประมาณ ถึง 3 ปี เนื่องจากบ้านในพื้นที่ราคาค่อนข้างสูง ถึงสูงมาก
