“แอล ดับเบิลยู เอส” คาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2567 มีแนวโน้มติดลบ 10%-40% เมื่อเทียบกับปี 2566 ผลจากสภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัวลง รวมถึงปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งภาระหนี้ครัวเรือน, หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในกลุ่มที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดต่อการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่, อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง, สถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมืองที่มีอิทธิพลต่อนโยบายภาครัฐ ขณะที่ค่าเงินบาทที่แข็งตัวขึ้นมามากกว่า 8% เมื่อเทียบกับต้นปี 2567 และความขัดแย้งระดับภูมิภาค เป็นปัจจัยที่กระทบกับภาคการส่งออก ทำให้มีแนวโน้มเติบโตต่ำกว่าที่คาดในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี
ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยเสี่ยงหลายประการ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวและวางแผนกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน ส่งผลให้มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลสะสม 8 เดือนแรก(มกราคม-สิงหาคม) ปี 2567 ลดลง โดยมีจำนวนโครงการเปิดตัวทั้งหมด 225 โครงการ คิดเป็นจำนวน 39,051 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 257,823 ล้านบาท ลดลง 36% และ 11% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยมีอัตราขาย ณ วันเปิดตัวที่ 15% จากหน่วยเปิดตัวทั้งหมด ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าซึ่งมีอัตราขายได้อยู่ที่ 18% เป็นผลจากกำลังซื้อชะลอตัวตัว ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการในช่วงไตรมาสสามของปี โดยเฉพาะในกลุ่ม ตลาดอาคารชุด และบ้านพักอาศัย ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดบ้านพรีเมี่ยมยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง
โดยเป็นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัย สะสมในเดือนมกราคม-สิงหาคม ปี 2567 ทั้งหมด 40 โครงการ จำนวน 14,517 หน่วย มูลค่า 70,428 ล้านบาท ลดลง 29%, 51% และ 14% ตามลำดับ และมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 27% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 ซึ่งมีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ 56 โครงการ คิดเป็นหน่วยเปิดตัวใหม่จำนวน 29,601 หน่วย และมูลค่า 81,457 ล้านบาท มีอัตราการขายได้ 29% ของจำนวนหน่วยเปิดตัว
ถึงแม้จำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวใหม่จะลดลง แต่ราคาอาคารชุดพักอาศัย ในช่วง 8 เดือนแรกยังคงสูงขึ้นเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 4.85 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 76% จากระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีราคาขายเฉลี่ยที่ 2.75 ล้านบาทต่อหน่วย เป็นผลมาจากผู้ประกอบการมีแนวโน้มพัฒนาโครงการอาคารชุดที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงขึ้นจากปีก่อนหน้า เพื่อเลี่ยงกลุ่มเสี่ยงที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
ทำเลที่มีการเปิดตัวสะสมและขายสะสมสูงสุด ในช่วงไตรมาส 3 นี้ (เดือนกรกฎาคม-สิงหาคม) อยู่ ในทำเลรามคำแหง ซึ่งมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองตัดกับสายสีส้มที่ช่วยเรื่องการเดินทางได้สะดวกมากขึ้น
ในส่วนของตลาดบ้านพักอาศัย ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงเช่นเดียวกันกับตลาดอาคารชุด โดยเปิดตัวใหม่สะสม 8 เดือนแรก(มกราคม-สิงหาคม) ปี 2567 จำนวนทั้งหมด 121 โครงการ จำนวน 20,067 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 88,180 ล้านบาท ลดลง 18%, 51% และ 14% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 ซึ่งมีจำนวน 147 โครงการ 27,137 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 113,716 ล้านบาท สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคที่เริ่มชะลอตัวลงมาตั้งแต่ช่วงปีก่อนหน้า ในขณะที่อัตราการขายบ้านพักอาศัย ณ วันเปิดตัวโครงการ ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 8% เพิ่มขึ้นจากอัตราเฉลี่ยที่ 7% ในระยะเดียวกันของปี 2566
โดยบ้านพักอาศัยที่มีการเปิดตัวโครงการมากสุดเป็นกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ คิดเป็นสัดส่วน 52% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ทั้งหมด ตามมาด้วย บ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วน 28% และ บ้านแฝดเป็นสัดส่วน 20% โดยในช่วงไตรมาส 3 นี้ (เดือนกรกฎาคม-สิงหาคม) มีหน่วยเปิดตัวสะสมสูงสุดในทำเลพระราม 2 แต่มีหน่วยขายได้สะสมสูงสุดในทำเลเพชรเกษม เนื่องจากปัจจัยเรื่องการเดินทางได้สะดวกทั้งรถยนต์และขนส่งทางราง ใกล้ย่านธุรกิจของเมือง CBD อย่างสีลม และสาทร
บ้านพรีเมี่ยม กำลังซื้อยังสูง
ในขณะที่ตลาดบ้านพรีเมี่ยมถึงแม้จะต้องเผชิญกับปัจจัยที่ท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจ ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2565 หรือตั้งแต่ช่วงหลังจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ผู้ประกอบการปรับตัวให้ตอบสนองกับความต้องการผู้บริโภคในกลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อสูง ส่งผลทำให้ในช่วง 8 เดือนแรก(มกราคม-สิงหาคม) ปี 2567 มีโครงการเปิดตัวใหม่สะสมทั้งหมด 69 โครงการ จำนวน 4,467 หน่วย คิดเป็น มูลค่า 99,214 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15%, 14% และ 5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 ซึ่งมีจำนวน 60 โครงการ 3,903 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 94,214 ล้านบาท
แต่ในด้านกำลังซื้อเริ่มชะลอตัวเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัว ที่่่ 9% ในปี 2567 ขณะที่ปี 2566 มีอัตราการขายได้อยู่ที่ 13% โดยโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2567 เป็นประเภทบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 90% ของหน่วยเปิดตัวทั้งหมด ในระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาทต่อหน่วย และยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นจากปัจจัยเรื่องราคาที่ดิน รวมถึงแปลงที่ดินที่เหมาะต่อการพัฒนาโครงการที่หาได้ยากมากขึ้น โดยบ้านพรีเมี่ยมเปิดตัวสะสมในไตรมาส 3 (เดือนกรกฎาคม-สิงหาคม) สูงสุดในทำเลบรมราชชนนี แต่มีหน่วยขายได้สะสมสูงสุดในทำเลวัชรพล
สำหรับในช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปี 2567 ภาคอสังหาฯ ยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากหลายปัจจัยเสี่ยง มีแนวโน้มทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลทั้งปี 2567 เติบโตลดลง ทั้งในด้านจำนวนหน่วยลดลง 20%-40% และด้านมูลค่าอาจลดลง 10%-30% เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปี 2566 โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดตัวในปี 2567 ที่ 79,000-59,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า ประมาณ 380,000-489,000 ล้านบาท ถึงแม้จะมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาจากทางภาครัฐ อย่างมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับบ้านและที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ผู้ประกอบการรวมถึงผู้บริโภคเองยังคงต้องระมัดระวังจากปัจจัยเสี่ยงของภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอนอยู่เสมอ
