“Mixed-Use Mega Project” กับผลกระทบที่มีต่อคนและเมือง

Mixed-Use Mega Projectโครงการที่รวมเอาทั้งร้านค้า สำนักงาน ที่พักอาศัย โรงแรม หรือพื้นที่ใช้สอยอะไรก็ตามมารวมไว้ในพื้นที่ ๆ เดียวปัจจุบันโครงการประเภทนี้ได้รับความนิยมมากขึ้นในบรรดาเหล่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่แค่ในระยะ 5 ปีที่ผ่านมา เราก็เห็นโครงการประเภทนี้เกิดขึ้นในไทยมากกว่า 10 โครงการ ไม่ว่าจะเป็น True Digital Park, The Forestias, One Bangkok, Dusit Central Park, Central Village, Bangkok Mall, Mega City Bangnaและอื่น ๆ อีกมายมายโครงการเหล่านี้พัฒนาโดยเชื่อว่ามันจะก่อประโยชน์ขึ้นได้มากมาย ไม่ว่าจะเป็นในด้านธุรกิจ เศรษฐกิจ สิ่งแวดล้อมสังคมรวมไปถึงประโยชน์ต่อเมืองและชุมชนรอบ ๆ ด้วย

ทำไมต้องพัฒนาโครงการที่ทั้งใหญ่ และต้นทุนสูงขนาดนี้ ?

เพราะการขยายตัวของเศรษฐกิจเมืองความเจริญขึ้น ทำให้ผู้คนต่างเข้ามาใช้ชีวิตในเมือง ส่งผลต่อให้ความต้องการใช้พื้นที่, สาธารณูปโภค และบริการมากขึ้นตามไปด้วย จึงเกิดเป็นแนวคิดในการพัฒนาโครงการ Mixed-Use Mega Project ขึ้นมา ในทางธุรกิจ โครงการแบบนี้มีข้อดีในการเอื้อประโยชน์ซึ่งกันและกันในพื้นที่ของตัวเอง เช่น ถ้าหากโครงการประกอบไปด้วยห้างสรรพสินค้า, แหล่งงาน และที่อยู่อาศัย ผู้ที่อาศัยอยู่ในนั้นก็จะจับจ่ายใช้สอยในห้างที่อยู่ในพื้นที่นั้น ๆ ,ที่อยู่อาศัยก็จะขายหรือเช่าได้เพราะคนต้องการอยู่ใกล้แหล่งงาน และแหล่งงานก็มีความต้องการเช่า เพราะมีทำเลที่ดี มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม ถือเป็นการใช้ที่ดินอย่างคุ้มค่า และกระจายความเสี่ยง ทำให้ผู้พัฒนาไม่ต้องพึ่งพาเพียงอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่ง ในอีกมุมหนึ่ง นี่ก็เป็นแนวทางที่ดีในการพัฒนาเมือง เพราะมันช่วยลดระยะเวลาในการเดินทาง เพิ่มปฏิสัมพันธ์ให้คนในพื้นที่ และยังถึงส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจให้สูงยิ่งขึ้นไปอีก

แต่เหรียญก็ไม่ได้มีด้านเดียว สิ่งที่เหล่าผู้พัฒนาโครงการต้องตระหนักถึงในการพัฒนาโครงการเหล่านี้ก็มีไม่น้อย เพราะโครงการเหล่านี้สามารถทำให้เกิดปัญหาขึ้นได้มากมาย ไม่ว่าจะเป็นการพลัดถิ่นฐานของคนท้องที่ ทำให้สภาพสิ่งแวดล้อมเสื่อมโทรม หรืออาจไปทำลายพื้นที่ที่สำคัญทางวัฒนธรรมที่มีมาอย่างยาวนานก็เป็นได้ ในบทความนี้เราจะพาไปสำรวจผลกระทบ ทั้งด้านดีและด้านเสียที่เกิดขึ้นจากการพัฒนาโครงการประเภท Mixed-Use Mega Project ตีกรอบผลกระทบออกมา 3 หัวข้อกว้าง ๆ ได้แก่ ด้านเศรษฐกิจ, ด้านสังคม และ ด้านสิ่งแวดล้อม โดยจะวิเคราะห์ให้เห็นผ่านกรณีศึกษาโครงการทั้งหลาย เพื่อให้เห็นถึงปัจจัยต่าง ๆ ที่ทำให้โครงการทั้งประสบความสำเร็จและต้องล้มเหลวไป

ด้านเศรษฐกิจ

ประโยชน์หลักที่เราเห็นได้ชัดคือ Mixed-Use Mega Project มีศักยภาพอย่างมากในผลักดันเศรษฐกิจ ตั้งแต่สเกลย่อม ๆ อย่างชุมชนท้องถิ่น ไปจนถึงสเกลใหญ่ระดับประเทศ โครงการเหล่านี้มาพร้อมอัตราการจ้างงานที่สูงขึ้น ดึงดูดนักลงทุน และเพิ่มรายได้ให้ประเทศผ่านภาษี โครงการหนึ่งที่ประสบความสำเร็จอย่างมากคือโครงการ Marina Bay Sand โปรเจกต์ขนาดยักษ์ใจกลางย่านธุรกิจของประเทศสิงคโปร์ ที่ทำให้ย่านนี้เป็นย่านสำคัญ ดึงดูดนักท่องเที่ยวหลายล้านคนต่อปี สร้างงานมากขึ้นกว่า 100,000 ตำแหน่ง และยังเป็น GDP ส่วนสำคัญกว่าประเทศมากกว่า 1% ต่อปี

Mixed-Use Mega Project ก็มีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นสูงขึ้นอย่างมาก ในประเทศไทยเองก็มีสถิติเรื่องของราคาที่ดินและอสังหาบริเวณริมถนนพระราม 4 ถนนที่กำลังเกิดโครงการระดับ Mixed-Use Mega Project หลากหลายโครงการ ซึ่งเมื่ออ้างอิงข้อมูลสถิติจาก KnightFrank1 เราพบว่าราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมในละแวกนี้ ปรับตัวขึ้นสูงกว่า 38% ระหว่างปลายปี 2562 – ปี 2565 ที่เฉลี่ย 155,000 บาท/ตรม. ขึ้นไปเป็น 213,000 บาท/ตร.ม ในขณะที่ราคาที่ดินบนถนนเส้นนี้เองก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ ในปี 2553 ราคาอยู่ที่ 180,000 – 375,000 บาท แต่พุ่งไปอยู่ที่กว่า 400,000 – 500,000 บาทในปี 2565 นับว่าเพิ่มขึ้นมากว่า 270-680% ภายในระยะเวลาประมาณ 12 ปี

ด้านสังคม

ผลกระทบทางสังคมเองก็มีนัยยะสำคัญ เพราะถ้าหากผู้พัฒนาเอาใจใส่ในประเด็นนี้ โครงการก็จะส่งเสริมความเป็นชุมชนได้อย่างดี สามารถเป็นพื้นที่สาธารณะ สร้างปฏิสัมพันธ์ของผู้คน และอาจส่งเสริมการแลกเปลี่ยนทางวัฒนธรรมได้ด้วย แต่ถ้าหากผู้พัฒนาละเลยสิ่งนี้ ไม่เห็นอกเห็นใจผู้คนหรือชุมชนรอบข้าง โครงการก็อาจจะทำให้เกิดการกีดกันทางสังคม ทำวัฒนธรรมเสื่อมถอย และทำลายย่านประวัติศาสตร์ที่สำคัญของพื้นที่นั้น ๆ

ตัวอย่างของประเด็นนี้เกิดขึ้นกับโครงการ Yongsan International Business District (Yongsan Dreamhub) ณ ประเทศเกาหลีใต้ ที่ล้มเหลวในการพัฒนาโครงการ โดยสาเหตุหลัก ๆ อาจมองได้ว่ามาจากปัญหาวิกฤตการเงินระดับโลกในปี 2008 ที่ส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนทยอยกันถอดเงินลงทุนออกจากโครงการจนโครงการไปต่อไม่ได้ แต่อีกปัจจัยหนึ่งที่นับว่าร้ายแรงไม่แพ้กัน คือการต่อต้านของคนในพื้นที่ ผู้คนเล็งเห็นผลกระทบของโครงการที่อาจจะเกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการพลัดถิ่นของผู้อยู่อาศัยที่มีรายได้น้อย หรือการทำลายย่านประวัติศาสตร์อันมีความสำคัญอย่างมากกับผู้คนละแวกนี้ ส่งผลให้ประชาชนรวมตัวกันฟ้องร้องต่อทั้งภาครัฐและผู้พัฒนา ผู้พัฒนาบางรายมีปัญหาจนถึงขั้นล้มละลายเลย ทีเดียว และในปี 2013 โครงการก็ต้องยุติไปในที่สุด

ด้านสิ่งแวดล้อม

ในด้านสิ่งแวดล้อมเองก็ได้รับผลกระทบไม่แพ้กัน ถ้าหากโครงการเหล่านี้ใช้แนวทางการพัฒนาที่ยั่งยืน ก็จะเป็นตัวช่วยที่ดีอย่างมากในการช่วยลดการปล่อยก๊าชคาร์บอน ไม่ว่าจะด้วยการส่งเสริมการขนส่งสาธารณะ สร้างพื้นที่สีเขียวหรือออกแบบอาคารให้ประหยัดพลังงาน และในทางกลับกันโครงการเหล่านี้ก็อาจส่งผลเสียต่อสิ่งแวดล้อมได้ทั้งทางตรงและทางอ้อม เช่นทำให้พื้นที่ข้างเคียงมีการจราจรติดขัด เพิ่มมลพิษทางอากาศ หรือทำให้สิ่งแวดล้อมเสื่อมโทรมจากการก่อสร้าง จากผลกระทบในด้านสิ่งแวดล้อม ปัจจุบันมีมาตรฐานสากลที่ผู้พัฒนาโครงการสามารถนำมาใช้เป็นเกณฑ์ในการพัฒนา Mixed-Use Mega Project ได้อย่าง มาตรฐาน LEED-ND หรือ LEED Neighborhood Development ซึ่งเป็นมาตรฐานที่ออกโดยองค์กร U.S. Green Building Council (USGBC) มีเพื่อส่งเสริมการพัฒนาชุมชนให้เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม สร้างที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนสำหรับชุมชน ผ่านระบบการให้คะแนนในองค์รวม โดยหัวข้อที่ LEED-ND ให้ความสำคัญมีดังนี้

• Smart Location & Linkage (SLL) มุ่งเน้นไปที่การเลือกสถานที่ตั้งของโครงการให้กระทบต่อสิ่งแวดล้อมให้น้อยที่สุด หลีกเลี่ยงการพัฒนาที่อยู่ในพื้นที่ห่างไกล ทำให้ต้องพึ่งพารถยนต์ และอาจก่อให้เกิดการรุกล้ำซึ่งเป็นอันตรายต่อธรรมชาติ นอกจากนี้ยังให้ความสำคัญถึงรูปแบบการเชื่อมต่อกับพื้นที่ข้างเคียง เพราะถ้าหากไม่คำนึงถึงจุดนี้ ก็อาจสร้างผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้เช่นกัน
• Pattern & Design (NPD) มุ่งเน้นการสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่มีประสิทธิภาพ เป็นมิตรกับคนเดินเท้าโดยให้ผู้อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงร้านค้า, บริการและพื้นที่สาธารณะได้อย่างสะดวก มีความสัมพัธ์ที่ดีกับทั้งชุมชนใกล้เคียง
• Green Infrastructure & Buildings (GIB) มุ่งเน้นไปที่มาตรการในการลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ในการการก่อสร้างและการบริหารอาคาร ใช้เทคโนโลยีที่ยั่งยืนเพื่อช่วยลดของเสีย ใช้พลังงานและทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ โดยอาจใช้มาตรฐานอาคารเขียวในการก่อสร้างแต่ละอาคารร่วมด้วยเพื่อช่วบลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมนี้

หนึ่งในโครงการที่ประสบความสำเร็จในการนำเอา LEED-ND มาใช้เป็นเกณฑ์ในการพัฒนาโครงการก็คือโครงการ China Central Place เมกกะโปรเจกต์ที่ตั้งอยู่ติดกับย่านศูนย์กลางธุรกิจ Chaoyang ในกรุงปักกิ่งของประเทศจีน โครงการนี้ประกอบไปด้วย 3 อาคาร ที่เป็นทั้งอาคารสำนักงาน และ โรงแรม 5 ดาว โดยทั้งอาคารทั้ง 3 เชื่อมต่อกับห้างสรรพสินค้า 5 ชั้น จากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินอีกด้วย โครงการนี้ยังอยู่ในช่วงพัฒนาและก่อสร้าง แต่ได้ผ่านมาตรฐาน LEED-ND ถึงระดับ Gold แล้ว โครงการนี้ทำให้ภูมิทัศน์ของกรุงปักกิ่งเปลี่ยนไป ทำให้กรุงปักกิ่งเป็นเมืองที่มีแนวคิดการพัฒนาที่ยั่งยืน ออกแบบโครงการที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม และสอดแทรกพื้นที่สีเขียวไปพร้อม ๆ การพัฒนาโครงการหรู

อีกหนึ่งโครงการที่นำมาตรฐาน LEED-ND มาใช้จนได้ Certificate ระดับ Gold คือโครงการ HARUMI Flag ณ กรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น โดยโครงการถูกใช้เป็นศูนย์กลางการขนส่งที่เชื่อมต่อเขตเมืองเข้ากับพื้นที่บริเวณอ่าวโตเกียว โครงการตั้งใจจะเป็นโฉมหน้าใหม่ของกรุงโตเกียว ภายในโครงการประกอบไปด้วยหลากหลายพื้นที่ใช้สอย ตั้งแต่สวนสาธารณะ ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน สถานพยาบาล โครงการนี้น่าสนใจตรงที่ความคิดเรื่องสังคม Low Carbon ผ่านแนวคิด Hydrogen Society ซึ่งเป็นการใช้ไฮโดรเจนที่เป็นพลังงานที่สะอาด, ไม่ปล่อยมลพิษ รวมถึงสามารถนำกลับมาใช้ใหม่ได้ เป็นแหล่งพลังงานหลักในการขับเคลื่อนเมือง นอกจากนี้โครงการก็ให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียวอย่างมาก โดยมีการลงต้นไม้ตั้งแต่ขนาดกลาง – สูงในโครงการกว่า 3,900 ต้น สร้างป่ากินบริเวณมากกว่า 40% ของพื้นที่โครงการ ซึ่งจะเป็นอยู่อาศัยและพื้นที่เติบโตของสิ่งมีชีวิต สร้างเมืองที่ผู้คนและธรรมชาติสามารถอยู่ร่วมกันอย่างกลมกลืน เหมือนเป็นป่าจริง ๆ ด้วยการคิดค้นวิธีดึงดูดนกและสิ่งมีชีวิตอื่น ๆ ให้เข้ามาอาศัยในพื้นที่โครงการ ซึ่งแสดงให้เห็นเรื่องการคำนึงถึงความหลากหลายทางชีวภาพและพืชพันธุ์ในท้องถิ่นได้เป็นอย่างดี ในเรื่องระบบน้ำในโครงการก็มีแนวคิดหมุนเวียนน้ำอย่างยั่งยืน โดยกักเก็บน้ำฝนและนำกลับมาใช้เพื่อรดน้ำต้นไม้ภายในโครงการ ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม แต่ยังช่วยลดต้นทุนในการดำเนินงานอีกด้วย

จากตัวอย่างโครงการที่ได้ยกมา ก็จะเห็นได้ว่าการพัฒนา Mixed-Use Mega Project อาจนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ของพื้นที่โดยรอบ ซึ่งอาจเป็นการบังคับทางอ้อมให้ผู้ที่มีรายได้น้อยจำเป็นต้องย้ายออกจากถิ่นที่อยู่เดิม โครงการเหล่านี้ยังทำให้สภาพแวดล้อมเสื่อมโทรมถ้าหากโครงการไม่ได้คิดเผื่อเรื่องความแออัดของที่อยู่อาศัย หรือคิดเผื่อเรื่องของการจราจร รวมถึงเรื่องมลพิษที่จะเกิดขึ้นทั้งจากการก่อสร้างและการใช้งานพื้นที่

ในทางกลับกัน โครงการระดับนี้ก็สามารถสร้างคุณประโยชน์ให้กับเมืองได้มหาศาล ทั้งส่งเสริมเศรษฐกิจให้เติบโต สร้างโอกาสในการจ้างงาน สร้างรายได้ให้กับรัฐและหน่วยงานท้องถิ่น รวมไปถึงสามารถสร้างความมีส่วนร่วมให้กับชุมชนได้อีกด้วย อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่าประเทศไทยเองก็มีโครงการจำพวกนี้กำลังพัฒนาและก่อสร้างขึ้นเป็นจำนวนไม่น้อย หนึ่งในนั้นที่พัฒนาได้อย่างมีความรับผิดชอบต่อสังคมคือโครงการ One-Bangkok ที่พัฒนาย่านเก่าแก่ของกรุงเทพอย่างถนนพระราม 4 ให้กลายเป็นใจกลางย่านธุรกิจที่สำคัญแห่งใหม่ของกรุงเทพ โดยปัจจุบันโครงการได้ใช้มาตรฐาน LEED-ND เป็นเกณฑ์ในการพัฒนา และกำลังยื่นเรื่องกับ USGBC เพื่อให้ได้มาตรฐาน LEED-ND ในระดับ Platinum เป็นแห่งแรกในประเทศไทย โครงการพัฒนาโดยให้พื้นที่กว่าครึ่งหนึ่งของโครงการเป็นพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่ง ทั้งยังมีแนวคิดสู่ความยั่งยืนอีกหลากหลายประการ ตั้งแต่แนวคิดเรื่องเมืองเดินได้, ระบบป้องกันน้ำท่วม, ลดปริมาณคาร์บอนฟุตปริ้นที่เกิดจากการใช้งานอาคาร, ทำให้อาคารมีประสิทธิภาพสูง รวมไปถึงการสร้างพื้นที่ในร่มที่เป็นมิตรต่อสุขภาพ นอกจากนี้ แต่ละอาคารในโครงการก็ผ่านมาตรฐาน WELL ในระดับ Platinum ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเอาใจในสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดีของผู้อยู่อาศัยและผู้ใช้อาคารอีกด้วย

เพื่อให้มั่นใจว่าการพัฒนาโครงการเหล่านี้จะเกิดขึ้นอย่างยั่งยืน เอกชนที่เป็นผู้พัฒนาโครงการ, ภาครัฐที่เป็นคนกำหนดนโยบาย รวมไปถึงชุมชนท้องถิ่น จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องทำงานร่วมกัน เพื่อสร้างความสมดุลกันระหว่างผลประโยชน์ของผู้พัฒนากับผลประโยชน์ของชุมชนเมืองและสิ่งแวดล้อม โครงการสามารถนำเอามาตรฐานสากลอย่าง LEED-ND อย่างที่ได้ยกตัวอย่างไปมาใช้ เพื่อช่วยการันตีว่าโครงการจะพัฒนาไปอย่างยั่งยืน ซึ่งสุดท้ายแล้วก็จะส่งผลเป็นตัวกระตุ้นให้เมืองพัฒนาเป็นไปอย่างยั่งยืน เกิดประโยชน์แก่ทุกภาคส่วน