3 โจทย์ใหญ่การพัฒนาอสังหาฯ ปี 67 ผู้คน – สังคม – สิ่งแวดล้อม

ตามธรรมเนียมทุกๆสิ้นปี ‘คิด’ Creative Thailand ในฐานะสื่อสร้างสรรค์ที่มีบทบาทในการรวบรวมองค์ความรู้ด้านความคิดสร้างสรรค์ ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานส่งเสริมเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (องค์การมหาชน) หรือ CEA ได้นำเสนอ E-book Trend 2024: REMADE ANEW ที่ได้รวบรวมบทวิเคราะห์เจาะลึก เกาะติดแนวโน้มและความเคลื่อนไหวในภาคธุรกิจสร้างสรรค์ที่จะเกิดขึ้น ในปี 2024 ที่จะถึงนี้

LWS ได้ทำการวิเคราะห์จากเทรนด์ดังกล่าว หยิบยกนำมาสรุปและขยายความแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในด้านผลิตภัณฑ์และการบริการ โดยสรุปผ่าน 3 มิติคือ ผู้คน (Population), สังคมและวัฒนธรรม (Social & Culture) และนิเวศและสิ่งแวดล้อม (Environment) 

ด้านผู้คน Population 

คนในแต่ละ Generation ยังคงมีความโดดเด่นที่แตกต่างกัน ซึ่งมีอิทธิพลต่อการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการ โดยเทรนด์ที่น่าสนใจมีดังนี้ 

Ageless Marketing หรือการตลาดแบบไม่จำกัดอายุ เป็นสิ่งที่ถูกพูดถึงอย่างมาก กล่าวคือก่อนหน้านี้การตลาดที่เน้นเจาะกลุ่ม Boomer มักจะใช้คำที่เน้นความอาวุโส ในขณะที่ Boomer ไม่ได้อยากถูกจำกัดความว่าเป็นผู้สูงวัย ในขณะเดียวกันก็รู้สึกว่าตนเองอ่อนวัยกว่าอายุจริง 10-15 ปี ผู้บริโภคมักจะเลือกผลิตภัณฑ์/บริการที่สะท้อนภาพลักษณ์ของสิ่งที่พวกเขาอยากเป็น ไม่ใช่สิ่งที่พวกเขาเป็น และสิ่งนี้ใช้ได้กับผู้สูงอายุด้วยเช่นกัน สิ่งที่ Boomer ต้องการคืออิสระในการใช้บริการต่างๆโดยไม่จำกัดอายุ เช่น การออกกำลังกาย เสื้อผ้าแฟชั่น การออกแบบเฟอร์นิเจอร์สำหรับทุกวัย

Solo Service จากการที่เหล่า Millennial มักอยู่เป็นโสดมากขึ้น จึงต้องการการบริการสำหรับลูกค้าท่านเดียว เช่น ร้านอาหารที่มีพื้นที่สำหรับการนั่งคนเดียว หรือการออกแบบพื้นที่คอมมูนิตี้สำหรับคนโสด มาคนเดียว นั่งคนเดียว แต่ต้องการได้บรรยากาศที่เชื่อมต่อกับผู้คนภายนอก เช่น Co-working Space หรืออพาร์ทเมนต์สำหรับคนโสดที่ออกแบบพื้นที่พักอาศัยคนเดียวภายใต้บรรยากาศคลายเหงาจากพื้นที่ส่วนกลาง 

Build-to-Rent (BTR) คือการสร้างบ้านให้เหล่าคนโสดมารวมตัวกัน อาจเป็นได้ทั้งการแชร์บ้านกับคนแปลกหน้า หรือการรวมตัวกันของกลุ่มเพื่อนแกงค์ชาวโสด วัฒนธรรมการเช่าบ้านนี้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในจีน เอเชีย และสหรัฐอเมริกา ตั้งแต่ปี 2018 ในขณะเดียวกัน Millennial ที่มีคู่ก็มักไม่อยากมีลูก โดย 60% ให้เหตุผลว่าการไม่มีลูกทำให้มีเงินเก็บเพื่อนำไปท่องเที่ยว และ 74% บอกว่าการมีสัตว์เลี้ยงก็ช่วยเติมเต็มสมาชิกในครอบครัวได้ 

Hybrid Work หรือการทำงานแบบผสมผสาน วางแผนการเข้างานที่บริษัทและทำงานจากทางไกลได้อย่างสมดุล เป็นสิ่งที่ชาว Gen Z แสวงหามากที่สุด โดยหางานที่ระบุเงื่อนไขบน LinkedIn ว่า “Flexibility” มากที่สุดถึง 77% 

ปัจจุบันผู้พัฒนาอสังหาฯ เริ่มพัฒนาอสังหาฯขยายไปยังกลุ่ม Gen Z(First Jobber), Gen Y ที่คาดว่าจะกลายมาเป็นกำลังซื้อหลัก เนื่องจากมีช่องทางสร้างรายได้ของตัวเองจากหลากหลายอาชีพ ซึ่งกลุ่ม Gen Z มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองอยู่แล้ว เพียงแต่มองหาสิ่งที่ตอบโจทย์ความต้องการของไลฟ์สไตล์เป็นหลัก 

ในขณะเดียวกันผลการสำรวจของ LWS กลับพบความไม่สอดคล้องของไลฟ์สไตล์ และข้อจำกัดทางการเงินที่เพิ่มขึ้นจากการปรับตัวของราคาที่ดินในปี 2566 ตามต้นทุนอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 8.93% เช่น ราคาวัสดุก่อสร้าง, ต้นทุนดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น, วิกฤตเงินเฟ้อ, ราคาพลังงาน  เคราะห์ซ้ำด้วยสถานะการสงครามรัสเซีย-ยูเครน  โดยปี 2565 ตลาดคอนโดมิเนียม (กทม.-ปริมณฑล) มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สัดส่วนหดลงมาอยู่ที่ 34% จากเดิมเคยสูงถึง 45% ของ 6.5 แสนล้านบาท  

ทั้งนี้เมื่อเปรียบเทียบความคุ้มค่าระหว่างการเช่ากับซื้อ พบว่า จากราคาขายคอนโดมิเนียม กทม.-ปริมณฑล มีการปรับเพิ่มเทียบกับปี 2561 ถึง 29% ในขณะที่อัตราค่าเช่ากลับมีทิศทางที่ลดลงประมาณ 7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ส่งผลให้ทิศทางการเลือกคอนโดมิเนียมในรูปแบบการเช่าไตรมาส 1 ปี 2566 เพิ่มขึ้นถึง 56% เมื่อเทียบกับความต้องการซื้อที่ลดลงราว 5% เมื่อเทียบในช่วงเวลาเดียวกัน ส่งผลให้เข้าสู่ยุค Generation Rent ที่เน้นการเช่ามากกว่าซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่อย่าง Gen Z(First Jobber), Gen Y ที่มีสถานะเป็นผู้เช่ามากกว่า 50% และมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 6,000-9,000 บาท/เดือน โดยที่มีสัดส่วนรายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ในช่วง 20,000-40,000 บาท และมีสถานภาพโสดมากกว่า 70% สะท้อนถึงพฤติกรรมคนรุ่นใหม่ส่วนใหญ่ชอบอยู่คนเดียว, ชอบความสะดวกสบาย, ชอบเทคโนโลยีหรือนวัตกรรมใหม่  

จากข้อมูลเทรนด์ข้างต้นและผลสำรวจจาก LWS การบริการที่จะเข้ามาตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ปัจจุบันจนถึงอนาคต คือ บริการด้านการขนส่ง หรือ เดินทาง เช่น MuvMi, Grab, Line Man, Bolt, Cabb ฯลฯ ที่ให้บริการ Application เป็นพื้นฐานของความสะดวกของคนรุ่นใหม่ ซึ่งตอบรับไลฟ์สไตล์ได้เป็นอย่างดี และคาดว่า ภายในปี 2571 มูลค่าตลาดการเรียกใช้บริการรถผ่าน Application จะอยู่ที่ 153,800 ล้านบาท โดยเริ่มเห็นการฟื้นตัวของตลาดอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2565 มีชาวต่างชาติที่ใช้บริการเรียกรถของแกร็บสูงถึง 45%  

ในขณะที่ด้านการพัฒนาผลิตภัณฑ์กลุ่มคอนโดและบ้านพักอาศัย การออกแบบที่ตอบโจทย์ผู้คนในยุคนี้ คือการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางที่สามารถรองรับ”การใช้งานคนเดียวท่ามกลางผู้คนในพื้นที่ส่วนรวม” มีบรรยากาศที่ผ่อนคลาย มีการออกแบบที่รองรับการใช้งานของผู้สูงอายุและคนทุกวัย ในขณะที่พื้นที่พักอาศัยควรคำนึงถึงการอยู่อาศัยของคนโสด ตอบรับตลาดการเช่า และครอบครัวที่มีสัตว์เลี้ยงมากขึ้น  

สังคมและวัฒนธรรม (Social&Culture) 

Digital Nomad แม้เดินทางก็ทำงานได้ กระแส Digital nomad เป็นรูปแบบการทำงานแบบ Flexible ที่เกิดขึ้นจากกระแสการอพยพครั้งใหญ่ในช่วงปี 2020-2025 ซึ่งถือเป็นประวัติศาสตร์บทใหม่ ซึ่ง Digital Nomad คือหนึ่งในเหตุผลการย้ายถิ่นฐานดังกล่าว โดยพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปของคนในยุคปัจจุบัน  ทำให้สามารถทำงานได้ทุกที่ทุกเวลา ข้อดีคือจะได้รับประสบการณ์ที่หลากหลายของบรรยากาศการทำงาน โดยคาดการณ์ว่าจะมี Digital Nomad 1,000 ล้านคนทั่วโลกภายในปี 2035 ธุรกิจอสังหาฯ ที่กำลังมองหาโอกาสจากความนิยมแบบใหม่ต้องปรับตัว มีการออกแบบพื้นที่และบริการเสริมเข้ามาเพื่ออำนวยความสะดวกสำหรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการใช้พื้นที่สำหรับทำงานดังนี้ 

1. ด้านการออกแบบ : พื้นที่พักอาศัยรองรับการเช่าระยะสั้น-กลาง และพื้นที่ส่วนกลางที่รองรับการทำงานทางไกลได้อย่างสะดวก เช่น มีโต๊ะทำงานที่เหมาะสมพร้อมปลั๊กไฟและสัญญาณอินเตอร์เนตที่ทั่วถึง จัดให้มีพื้นที่ประชุมออนไลน์ได้โดยอาจแบ่งเป็นโซนที่เงียบสงบ หรืออาจจัดพื้นที่บริการเครื่องถ่ายเอกสาร ซุ้มกาแฟและของว่าง ในขณะที่มีพื้นที่พักผ่อนหลังจากการทำงานที่สงบและผ่อนคลาย 
2. การปรับระยะเวลาในการเข้าใช้บริการในพื้นที่ส่วนกลาง : สืบเนื่องจากการปรับเปลี่ยนช่วงระยะเวลาในการทำงาน ทำให้ระยะเวลากับความต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลางไม่สอดคล้องกัน ส่งผลให้เกิดปัญหาความยุ่งยากในเรื่องเวลาการให้บริการพื้นที่ส่วนกลางกว่า 40% ของผู้ใช้บริการทั้งหมด ทำให้ต้องมีการเปิดขยายเวลาให้บริการมากกว่า 20 ชั่วโมง/วัน หรือ 24 ชั่วโมง เช่นเดียวกับปัจจุบันที่มีทั้ง Co-Working 24 ชั่วโมงและฟิตเนส 24 ชั่วโมง 
3. การจองร้านอาหาร สถานที่ท่องเที่ยวพร้อมไกด์ท้องถิ่นที่มีความรู้พร้อมล่าม : จากการเปลี่ยนสถานที่ในการทำงานไปยังสถานที่พักผ่อนและแหล่งท่องเที่ยว ทำให้ผู้ใช้บริการต้องการได้ประสบการณ์เพิ่มเติมจากการท่องเที่ยว ดังนั้นการให้บริการค้นหา เลือก จอง ร้านอาหารและสถานที่ท่องเที่ยว รวมถึงกิจกรรมการท่องเที่ยวชื่อดังและสถานที่ท่องเที่ยวท้องถิ่น พร้อมกับมีบริการไกด์นำเที่ยวและมีบริการล่ามเพิ่มเติมหากเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่มีการใช้ภาษาท้องถิ่น จะช่วยทำให้ผู้ใช้บริการได้รับประสบการณ์เพิ่มเติมจากการเปลี่ยนสถานที่ทำงาน 
4. บริการอำนวยความสะดวกการเดินทางตามแหล่งท่องเที่ยว : นอกเหนือจากการใช้บริการท่องเที่ยวจากไกล์ บริการงานเช่ารถเดินทางด้วยตนเองถือเป็นอีกทางเลือกที่นักท่องเที่ยวที่นิยมใช้บริการ เพื่อเดินทางไปยังสถานที่ต่างๆที่ต้องการไปพักผ่อน บริการนี้ถือเป็นอีกหนึ่งองค์ประกอบที่มาเติมเต็มการกระแส Digital nomad 

โดยการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางและเพิ่มเติมบริการเสริมเหล่านี้นับเป็นสิ่งที่สะท้อนความต้องการและตอบโจทย์การทำงานในรูปแบบ Digital nomad ในปัจจุบัน และยังคงมีความต้องการในบริการที่เพิ่มขึ้นไปจนถึงแนวทางการเพิ่มบริการอื่นๆที่ตอบโจทย์ความต้องการ 

ด้านนิเวศและสิ่งแวดล้อม (Environment) 

ปี 2024 นี้ จะเป็นปีแห่งความรับผิดชอบและเปลี่ยนรูปแบบการใช้ชีวิตร่วมกันอย่างสิ้นเชิง จากรายงานของ Mastercard พบว่า 58% ของผู้บริโภคตระหนักถึงผลกระทบทางนิเวศที่ตนเองมีส่วนร่วมมากขึ้นนับตั้งแต่วิกฤติโควิด-19 และ 85% เต็มใจที่จะเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมส่วนตัวเพื่อร่วมรับมือกับภาวะฉุกเฉินด้านสภาพอากาศ โดยข้อมูลจาก Edelman Trust Barometer ในปี 2022 รายงานว่า 52% ของผู้บริโภคใน 28 ประเทศ ต้องการเห็นธุรกิจต่างๆรับมือกับวิกฤติทางสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ในขณะที่ข้อมูลจาก Uniliver ได้แชร์ข้อมูลเชิงลึกว่าผู้บริโภคกำลังเรียกร้องความเปลี่ยนแปลงและเลือกสนับสนุนแบรนด์ที่สร้างผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุด 

Regenerative คือแนวคิดหมุนเวียนเกิดใหม่ นำมาปรับใช้กับแบรนด์ที่สนับสนุนความยั่งยืนโดยเน้นชุดความคิด 4 ด้านคือ ลดความเสี่ยง ทำลายเป็นศูนย์(Zero Harm) สร้างสิ่งดี และคำนึงถึงการหมุนเวียนเกิดใหม่ได้ นำมากำหนดยุทธศาสตร์ กำหนดกรอบการทำงานตั้งแต่การเริ่มต้นธุรกิจ ประมาณต้นทุนและกำไร ก่อนจะเปลี่ยนแปลงให้เติบโตเป็นธุรกิจที่ไม่เพียงแต่ตักตวงแต่รู้จักตอบแทนกลับคืนให้โลก

Politics of Plastic คำว่ายั่งยืน(sustainable) อาจฟังดูไกลตัวมากกว่า จึงมีเทรนด์ที่จะใช้คำว่า Politics of Plastic ที่ฟังดูใกล้ตัวกว่า จับต้องได้ และสื่อชัดเจนถึงปัญหาขยะพลาสติกแบบใช้ครั้งเดียวทิ้ง 

ปัจจัยในเรื่องสิ่งแวดล้อมเป็นถือเป็นหนึ่งปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อสินค้าและบริการสำหรับคนรุ่นใหม่ จากผลสำรวจของ LWS 70% ของกลุ่มคนรุ่นใหม่ สนใจซื้อผลิตภัณฑ์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ดังนั้นแล้วผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ จึงมีความพยายามที่จะพัฒนาโครงการให้เป็นหนึ่งในตัวเลือกในการตัดสินใจเลือกซื้อหรือใช้บริการของผู้บริโภค โดยการมีผลิตภัณฑ์และบริการที่จะสนับสนุน ดังนี้ 

• จัดพื้นที่และบริการคัดแยกขยะ: จากผลสำรวจของ LWS พบว่า คนรุ่นใหม่กว่า 77% ให้ความสำคัญกับการคัดแยกขยะ จนนำไปสู่จุดเปลี่ยน ที่หันมาสนใจซื้อผลิตภัณฑ์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมกว่า 70% ซึ่งปัจจุบันผู้พัฒนาอสังหาฯให้ความสำคัญในเรื่องสิ่งแวดล้อมเป็นพิเศษ โดยมีทั้งจุดคัดแยกขยะ ไปจนถึงตู้รับขยะรีไซเคิลอัตโนมัติสำหรับโครงการประเภทคอนโด 
• ติดตั้ง Solar Roof: เมื่อ 15 ปีที่แล้ว ต้นทุนการผลิตไฟฟ้าจากโซลาร์เซลล์เฉลี่ยวัตต์ละ 80 บาท แต่ปัจจุบันเหลือ 10 บาทเท่านั้น ขณะที่ต้นทุนการผลิตไฟฟ้าจากฟอสซิลที่แนวโน้มมีแต่จะสูงขึ้น ดังนั้น ต่อไปไม่มีทางจะหนีพ้นการใช้พลังงานสะอาด ซึ่งปัจจุบันในกรุงเทพฯ มีครัวเรือนกว่า 3 ล้านหลัง แต่มีการติดตั้งโซลาร์เซลล์อยู่ ไม่ถึง 10% คาดว่า 3 ปีจากนี้ จะเพิ่มขึ้นเป็น 20% เพราะผู้บริโภคมีความตื่นตัวมาก หลังจากที่ค่าไฟสูงขึ้นเรื่อยๆ รวมถึงมีนโยบายจากทางภาครัฐก็มีการสนับสนุน และธนาคารก็มีการให้กู้เพื่อติดตั้งโซลาร์เซลล์ด้วย ปัจจุบันมีผู้นำเข้าและตัวแทนจำหน่ายสินค้าเกี่ยวกับโซลาร์เซลล์ครบวงจรในไทยมีประมาณ 15-20 รายดังนั้น การแข่งขันจึงไม่ได้สูง โดยที่กำลังไฟฟ้า 3 Kwp สามารถลดค่าใช้ไฟฟ้าเฉลี่ยประมาณ 2,000 – 3,000 ต่อเดือน มีค่าใช้จ่ายติดตั้งโดยประมาณ 110,000 บาท นอกจากการติดตั้ง Solar Roof ในแบบที่อยู่อาศัยแล้ว ผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้นำมาปรับใช้กับพื้นที่/ห้องส่วนกลาง เพื่อสนับสนุนสิ่งแวดล้อมที่ดี และสามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายของโครงการได้ เช่น จากกำลังไฟฟ้าประมาณ 3.2 kWp – 5.4 kWp สามารถลดค่าใช้ไฟฟ้าเฉลี่ยประมาณ 3,000 – 6,000 บาท ซึ่งมีค่าใช้จ่ายในการติดตั้งโดยประมาณอยู่ที่ 170,000 บาท ใช้ระยะเวลาคืนทุนประมาณ 5 ปี  
• เพิ่มการติดตั้งจุดชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า: การใช้รถยนต์พลังงานไฟฟ้าได้รับความนิยมมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยคาดการณ์ในปี 2566 จะมีรถไฟฟ้าสะสมสูงถึง 120,000 คัน ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาฯปัจจุบัน เห็นถึงความสำคัญของการใช้รถยนต์พลังงานไฟฟ้า โดยผู้อยู่อาศัยในคอนโดมากกว่า 20% ต้องการเพิ่มช่องจอดรถที่มี EV Charger ส่วนใหญ่โครงการคอนโดปัจจุบันมี EV Charger อยู่แล้วโดยเฉลี่ยเริ่มต้นที่ 2 ช่องจอด แต่คาดว่าจะไม่เพียงพอ ดังนั้นจำเป็นต้องปรับเพิ่มโดยประมาณให้ได้มากกว่า 4 ช่องจอด เพื่อรองรับการเพิ่มขึ้นของจำนวนรถยนต์พลังงานไฟฟ้า และเพื่อสนับสนุนการมีสิ่งแวดล้อมที่ดีในอนาคต

ในส่วนด้านการออกแบบอสังหาฯ มีข้อเสนอแนะการยึดหลัก 3 ประการคือ ออกแบบไร้ขยะ (Zero Waste Design) ลดรอยเท้าคาร์บอน (Carbon Footprint) และใช้วัสดุที่ช่วยฟื้นฟูธรรมชาติ โดยอาจอ้างอิงแนวทางการออกแบบอาคารพลังงานศูนย์ (Zero Energy Building, ZEB) ที่มีหลักการออกแบบตั้งแต่เปลือกอาคารลดความร้อน ระบบแสงสว่างที่ใช้แสงธรรมชาติอย่างมีประสิทธิภาพ ระบบปรับอากาศประสิทธิภาพสูง การใช้พลังงานทดแทน และการปรับภูมิทัศน์โครงการเพื่อลดอุณหภูมิโดยรอบ 

สรุปคือในปี 2567 เป็นปีที่ภาคอสังหาฯ ถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยสำคัญคือ การพัฒนาอยู่บนพื้นฐานของความยั่งยืน โดยคำนึงถึงการออกแบบที่อยู่อาศัย และบริการที่คำนึงถึงสภาพของสังคม วัฒนธรรม และสิ่งแวดล้อม ภายใต้แนวคิดที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนโดยคำนึงถึงการใช้ทรัพยากรและเทคโนโลยีอย่างเหมาะสมท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของสภาพสังคม สภาพภูมิอากาศ และสิ่งแวดล้อม