แอล ดับเบิลยู เอสฯ รายงานการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑลสะสม 8 เดือนแรกปี 2568 มีจำนวนการเปิดตัวลดลง 42% และ มูลค่าการเปิดตัวลดลง 38% เป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อภายในประเทศชะลอตัวลง ผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการ แม้มีปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ยที่ประกาศลดลงเหลือ 1.50% เมื่อ 13 สิงหาคมที่ผ่านมา และมีมาตรการผ่อนคลาย LTV และ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอยู่ที่ 0.01% ก็ตาม
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และ ปริมณฑล สะสม ม.ค.-ส.ค. ของปี 2568 ยังคงชะลอตัว ซึ่งเป็นผลมาเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง
แม้จะมีการประกาศลดอัตราดอกเบี้ยภายในประเทศ และมีมาตรการผ่อนคลาย อัตราส่วนการให้สินเชื่อซื้อบ้านโดยเทียบกับมูลค่า(Loan to Value: LTV) รวมทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง มาอยู่ที่ 0.01% ก็ตาม แต่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดกับการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่มูลค่าการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ครึ่งปีแรก 2568 ลดลง 5.15%(YoY) และระดับหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ยังคงตัวในระดับสูง
จากสถานการณ์ดังกล่าว การเปิดตัวโครงการใหม่สะสม ม.ค.-ส.ค. ของปี 2568 มีการปรับตัวลดลงทั้งจำนวนและมูลค่าการเปิดตัวโครงการคิดเป็น 42% และ 38% (YoY) ตามลำดับเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2567
จากผลการสำรวจการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ 8 เดือน ปี 2568 ในพื้นที่กรุงเทพฯ และ ปริมณฑล สะสม ม.ค.-ส.ค. ของ บริษัท แอล. ดับเบิลยู. เอส.ฯ พบว่า มีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 144 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 22,779 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 160,729 ล้านบาท ลดลง 36%, 42%, และ 38% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนการเปิดตัวโครงการ 225 โครงการ จำนวน 39,051 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 257,823 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2567
โดยเป็นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยใน 8 เดือนแรกของปี 2568 จำนวน 31 โครงการ จำนวน 10,847 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 41,477 ล้านบาท ลดลง 23%, 25% และ 41% ตามลำดับ จากจำนวนโครงการเปิดใหม่ 40 โครงการ จำนวน 14,517 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 70,428 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2567 ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดตัวในช่วง 8 เดือนของปี 2568 อยู่ที่ 3.8 ล้านบาทต่อหน่วย ลดลง 22% จากราคาขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดตัวในระยะเดียวกันของปี 2567 ที่มีราคาขายเฉลี่ยที่ 4.9 ล้านบาทต่อหน่วย
ส่วนการเปิดตัวบ้านพักอาศัยในระดับราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วย ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2568 มีจำนวน 53 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 8,396 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ 38,371 ล้านบาท ลดลง 56%, 58%, และ 56% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการที่เปิดตัว 121 โครงการ มีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 20,067 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัวใหม่รวม 88,180 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2567 โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของบ้านพักอาศัยระดับราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในช่วง ม.ค.-ส.ค. ของปี 2568 อยู่ที่ 4.57 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 4% จาก ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 4.39 ล้านบาทต่อหน่วย ในช่วงระยะเวลาเดียวกันของปี 2567
ในขณะมีการเปิดตัวบ้านระดับพรีเมี่ยม ที่ราคาเกิน 10 ล้านบาทต่อหน่วย มีจำนวน 64 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วย 3,538 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 80,881 ล้านบาท ลดลง 7%, 21%, และ 18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับ จำนวนการเปิดตัวโครงการ 69 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 4,467 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัว 99,214 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2567 โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของบ้านพรีเมี่ยมในช่วง 8 เดือนปี 2568 อยู่ที่ 22.9 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 2% จากราคาขายเฉลี่ยของบ้านพรีเมี่ยมในช่วงระยะเวลาเดียวกันของปี 2567 ที่มีราคาขายเฉลี่ยที่ 22.2 ล้านบาทต่อหน่วย
อุดมสุข-กัลปพฤกษ์-เทพารักษ์ กำลังซื้อสูง
สำหรับทำเลที่ยังมีกำลังซื้อสูงในเดือน ก.ค.-ส.ค. 2568 จากผลการสำรวจของ แอล.ดับเบิลยู.เอส.ฯ พบว่าอยู่ในย่านอุดมสุข โครงการที่เปิดใหม่ในช่วงเวลา ก.ค.-ส.ค. มียอดขาย ณ วันเปิดตัวสูงถึง 50% จากจำนวนหน่วยที่เปิดขาย 1,004 หน่วย ตามมาด้วยทำเลพร้อมพงษ์ ที่มียอดขาย ณ วันเปิดตัว ขายได้ทั้งหมด จากจำนวนหน่วยเปิดตัว 192 หน่วย โดยมาจากความต้องการอาคารชุดพักอาศัยที่ติดแนวรถไฟฟ้า ทั้งจุดที่เชื่อมต่อเมืองได้สะดวกอย่างอุดมสุข หรือใจกลางเมืองอย่างพร้อมพงษ์
ในขณะที่ทำเลที่ขายดีสำหรับบ้านพักอาศัยที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ที่เปิดตัวในช่วงเดือน ก.ค.-ส.ค. ของปี 2568 ได้แก่ ทำเลกัลปพฤกษ์ จากจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 250 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนขายได้ 28% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งหมดในทำเลนี้ ขายได้ดีในประเภททาวน์เฮาส์ ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ตามมาด้วยทำเลลำลูกกา โดยมีีจำนวนหน่วยเปิดตัว 495 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนขายได้ 14% ของหน่วยเปิดตัวทั้งหมดในทำเลนี้
ในกลุ่มบ้านที่ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ทำเลเทพารักษ์ มีจำนวนหน่วยที่ขาย ณ วันเปิดตัวได้สูงสุดในช่วงเดือน ก.ค.-ส.ค. ของปี 2568 โดยมีจำนวนหน่วยที่เปิดขาย 202 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนจำนวนขายได้ 15% เป็นบ้านแบบบ้านเดี่ยว ที่ระดับราคา 10-30 ล้านบาทต่อหน่วย ตามมาด้วย ทำเลกัลพฤกษ์ ที่คิดเป็นสัดส่วน 31% ของจำนวนหน่วยเปิดตัว 62 หน่วย โดยเป็นบ้านในแบบบ้านแฝด ระดับราคา 10-30 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปี 2568 แนวโน้มธุรกิจอสังหาฯ น่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น ผลจากเศรษฐกิจที่เติบโตดีกว่าที่คาดการณ์ไว้ อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาฯ ยังเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงที่มีนัยสำคัญ จากภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังทรงตัวในระดับสูง และ ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจที่อาจชะลอตัว ความกังวลเรื่องความขัดแย้งทางรัฐภูมิศาสตร์ รวมถึงความชัดเจนนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาลใหม่ ยังคงต้องจับตาดูกันต่อไป นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
