หลังจาก ChatGPT ได้กลายเป็นตัวจุดชนวนกระแส AI ไปทั่วทุกอุตสาหกรรมตั้งแต่ปลายปี 2022 ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เอง ก็ได้เห็นเหล่า Real Estate Agency ในต่างประเทศพากันใช้ ChatGPT เพื่อช่วยทำงานด้านส่งเสริมการขายและการตลาด ช่วยในการโฆษณาและทำให้ปิดการขายได้เร็วยิ่งขึ้น
เหนือไปกว่านั้น AI ยังสามารถช่วยปฎิวัติวิธีคิดของผู้พัฒนาอสังหาฯ เปลี่ยนกระบวนการวางแผน และ สร้างสรรค์โครงการใหม่ ๆ ขึ้นมา โดยไม่จำกัดเพียงแค่ในสเกลของพัฒนาโครงการใดโครงการหนึ่ง แต่มันมีศักยภาพไปถึงขั้นพัฒนาในสเกลเมืองทั้งเมืองเลยก็ยังได้
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีสถาปนิกหลายคน, บริษัทพัฒนาอสังหาฯหลายแห่ง และ ผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีอีกหลายท่าน ได้ผนึกกำลังกัน สร้างเครื่องมือซอฟต์แวร์ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ, ลดการใช้ทรัพยากร และ เปิดมุมมองใหม่ ๆ ให้กับผืนที่ดินที่รอการพัฒนาอย่างมากมาย
ROI : Return on [A]Investment
ประโยชน์หนึ่งของ AI ในวงการอสังหาริมทรัพย์ฯ คือให้ AI ช่วยจำลองความเป็นไปได้ของการออกแบบโครงการ หรือช่วยปรับปรุงผังของอาคารเพื่อนำมาซึ่งประสิทธิภาพสูงสุด
Jay Shah สถาปนิกอินเดียจากบริษัท Access Architect ผันตัวมาสร้างโปรแกรม KAIZENai โปรแกรมที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพให้กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โปรแกรมของเขาช่วยเผยมุมมองการออกแบบโครงการที่หลากหลายให้ผู้พัฒนาอสังหาฯได้เห็น ก่อนจะนำไปสู่การตัดสินใจปรับแบบโดยผู้เชี่ยวชาญอีกที เพื่อให้อาคารที่ออกแบบมาสมบูรณ์ 100% อีกที
กระบวนการปรับแบบเพิ่มประสิทธิภาพอาคารนี้ ได้ AI เข้ามาช่วย ทำให้สามารถสำเร็จได้ภายในระยะเวลาไม่ถึง 28 วัน ซึ่งมันเปลี่ยนกระบวนการพัฒนาแบบเดิม ๆ ที่ต้องใช้เวลานานหลายเดือนไปได้อย่างสิ้นเชิง
Ajmera Realty โครงการอาคารสูงแห่งหนึ่งในเมืองมุมไบคือตัวอย่างผลงานของ KAIZENai ที่แรกเริ่มโครงการได้ออกแบบวางผังไปแล้วส่วนหนึ่ง ก่อนจะให้ KAIZENai เข้ามาช่วยปรับปรุง AI ตัวนี้รับทราบดีถึงข้อจำกัดของโครงการที่ออกแบบไปแล้ว มันมีหน้าที่เข้ามาช่วยปรับปรุงผังอาคารให้ดีขึ้น โดยการเปลี่ยนตำแหน่งเสา, Core อาคาร, Shaft รวมไปถึงลดขนาดช่องลิฟต์ให้เล็กลง ซึ่งส่งผลให้สามารถลดพื้นที่ส่วนกลางที่เสียเปล่า (Waste Space) ไปได้กว่า 27% ลดการใช้วัสดุที่ไม่จำเป็นลงไปมากกว่า 35% ยิ่งไปกว่านั้น ในมุมมองของผู้บริหารอาคาร พื้นที่ส่วนกลางที่น้อยลงนั้นหมายถึงค่าไฟที่น้อยลง และหมายถึง Carbon Footprint ที่น้อยลงเช่นกัน
นอกจากนี้ KAIZENai ยังช่วยออกแบบลดพื้นที่ชั้นจอดรถให้น้อยลงได้ แถมยังได้พื้นที่จอดรถเพิ่มขึ้นถึง 62 ช่องจอด ทำให้ได้ผลลัพธ์เป็นพื้นที่ขาย ที่กลับมากว่า 15% อัตราที่จอดรถต่อพื้นที่ขายของโครงการจึงเพิ่มขึ้นถึง 13%
Jay Shah ผู้บริหารของ KAIZENai ได้ให้ความเห็นว่า นี่เป็นเพียงก้าวแรก ๆ ของการใช้งาน AI ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ยังมีความเป็นไปได้ให้เราค้นหาและเพิ่มมูลค่าได้อีกมหาศาล
Feas[A]ibility
แต่เดิมแล้วการหาที่ดินมาพัฒนาโครงการ มีกระบวนการและระยะเวลาที่ยาวนาน ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องพิจารณาที่ดินนั้นสามารถทำอะไรได้บ้าง เหมาะสมแก่การพัฒนาหรือไม่ กระบวนการนี้อาจกินเวลากว่า 2 สัปดาห์ จากนั้นบริษัทก็ยังจะต้องศึกษาที่ดินอย่างจริงจังโดย Real Estate Analyst แล้วยังต้องไปวางแผนกับผู้ออกแบบ ผู้รับเหมา ซึ่งก็อาจจะกินเวลาไปอีกกว่า 8 เดือน
ในขณะนี้ AI ก็เข้ามาปฏิวัติวิธีการคำนวณความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ หรือ Feasibility Study ได้แล้ว โดย Deepblock แพลตฟอร์มวิเคราะห์ที่ดินด้วย AI สามารถช่วยลดระยะเวลาการทำงานอันยาวนานที่กล่าวมาข้างต้น ให้เหลือเพียงแค่ไม่กี่นาทีได้ ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะสามารถเห็นได้ทันทีว่าที่ดินแต่ละทำเลในเมืองเหมาะสำหรับการใช้งานประเภทใด เชิงพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย ทราบถึงพื้นที่ทั้งหมดที่สามารถสร้างได้ตามกฎหมาย สถานที่สำคัญใกล้เคียง ความหนาแน่นของประชากร รวมไปถึงข้อมูลทางการตลาด อันส่งผลไปถึงการคำนวณความเป็นไปได้ที่จะประสบความสำเร็จในโครงการในนั้น ๆ ด้วย
Ramos ผู้บริหารของ Deepblock ได้ให้ความเห็นไว้ว่าแพลตฟอร์มของเขาเป็นแพลตฟอร์มเดียวที่สามารถสแกนเมืองทั้งเมือง แล้วทำให้ให้เห็นได้เลยว่าจากที่ดิน 10,000 แห่งในเมืองนั้น มี 5 แห่งที่เหมาะสมตรงตามความต้องการของผู้พัฒนา ซึ่งแสดงให้เห็นว่าเทคโนโลยีนี้สามารถลดต้นทุนได้อย่างมหาศาล ทั้งค่าใช้จ่ายในการจ้าง Real Estate Analyst เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 5,000 – 20,000 USD แต่ Deepblock ช่วยให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถประเมินที่ดินได้หลายพันที่ดิน ด้วยค่าใช้จ่ายเพียงเสี้ยวเดียวจากที่กล่าวมา
Deepblock ได้รับความไว้วางใจจากหลายบริษัทพัฒนาอสังหาฯชั้นนำ เช่น Greystar ผู้พัฒนาโครงการ Rockefeller’s Residential โดย Greystar กล่าวไว้ว่า การใช้ AI ช่วยทำให้บริษัทสามารถหาที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาได้กว่า 20 แห่ง ภายในระยะเวลาเพียง 1 วัน
เข้าร่วมหรือถูกทิ้ง
KAIZENai และ Deepblock เป็นหนึ่งในบริษัทจำนวนมากที่ดึงดูดให้ผู้พัฒนาอสังหาฯหันมาสนใจเทคโนโลยีช่วยในการทำงานมากขึ้น นอกจาก 2 แพลตฟอร์มดังกล่าวนั้น ยังมีอีกหลากหลายบริษัทที่นำ Solution จำพวกนี้มาให้ผู้พัฒนาอสังหาฯได้เลือกใช้ เช่น Archistar แพลตฟอร์มที่ให้ผู้ใช้สามารถประเมินที่ดินและทราบ Return on Investment ได้ด้วยตัวเอง, Giraffe ที่สามารถจำลองเมืองทั้งเมืองมาให้วิเคราะห์ได้, Hypar ที่ช่วยเร่งกระบวนการสร้างแบบจำลองอาคาร (BIM) ได้อย่างรวดเร็ว
เครื่องมือ AI เหล่านี้ยังอยู่ในระยะเริ่มต้นของพัฒนาและนำมาใช้จริง แต่ผู้เชี่ยวชาญทั้งหลายมองว่า ถ้าผู้พัฒนาอสังหาฯเพิกเฉยต่อกระแสเทคโนโลยีที่กำลังมาถึงนี้ ก็มีความเสี่ยงอย่างมากที่จะถูกทิ้งไว้ข้างหลัง AI จะไม่ใช่กระแสที่มาแล้วหายไป ดังนั้นบริษัทที่เปิดรับเทคโนโลยีนี้จะได้เป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ส่วนบริษัทที่ทำตรงกันข้ามก็ย่อมเป็นผู้ที่ถูกทิ้งไว้ข้างหลัง
