แนวโน้มการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2567 ว่า มีแนวโน้มที่จะเติบโต 0-5% ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มตั้งแต่ลดลง 5% จนถึงเติบโต 5% ขึ้นกับอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2567 และการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน
โดยการคาดการณ์ดังกล่าว LWS ได้มีการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการเติบโตของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ใน 3 ฉากทัศน์ (3-Scenarios) กล่าวคือ
- กรณีที่ดีที่สุด (Best Case) : เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตไม่น้อยกว่า 3.5% และอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือลดลง ภาระหนี้ครัวเรือนลดลงจาก 90% และสถาบันการเงินมีแนวโน้มการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น บวกกับรัฐบาลมีนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ผ่อนคลายมาตรการการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV) ลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ประมาณ 105,000-110,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 571,000-598,000 ล้านบาท หรือเติบโต 5-10% และอัตราการโอนกรรมสิทธิจะมีแนวโน้มเติบโตไม่น้อยกว่า 5% เมื่อเทียบกับปี 2566
- กรณีปกติ (Base Case) : เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตประมาณ 2.5-3% เทียบเท่าปี 2566 อัตราดอกเบี้ยคงที่ ภาระหนี้ครัวเรือนลดลงจาก 90% และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินค่อยๆมีแนวโน้มดีขึ้น จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ประมาณ 100,000-105,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 544,000-571,000 ล้านบาท หรือเติบโต 0-5% และอัตราการโอนกรรมสิทธิมีแนวโน้มเท่ากับปี 2566
- กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case) : เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2.5% และอัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้น ภาระหนี้ครัวเรือนคงตัวในระดับสูงกว่า 90% และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดต่อการพิจารณาสินเชื่อ รวมถึงรัฐบาลไม่มีนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ยกเว้น LTV และค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ประมาณ 100,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 527,000-544,000 ล้านบาท หรือปรับตัวลดลง 5% และอัตราการโอนกรรมสิทธิจะมีแนวโน้มปรับตัวลดลง 5% เมื่อเทียบกับปี 2566
โดยในเดือน มกราคม-ธันวาคม 2566 มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 437 โครงการ จำนวน 99,012 หน่วย ลดลง 4% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัว 103,466 หน่วย ในระยะเดียวกันของปี 2565 ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 544,265 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% จากมูลค่าเปิดตัวโครงการ 459,374 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2565 จำนวนหน่วยเปิดตัวลดลงในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวสูงขึ้นเนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับการเปิดตัวที่อยู่อาศัยระดับพรีเมี่ยมที่ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทต่อหน่วยเพิ่มขึ้นส่งผลให้มูลค่าการเปิดตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ลดลง โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 17% ลดลงจากปี 2565 ที่มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 20%
การเปิดตัวโครงการใหม่ของปี 2566 เป็นส่วนของโครงการอาคารชุดพักอาศัย 96 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 46,464 หน่วย ลดลง 10% คิดเป็นมูลค่า 155,968 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัว 51,680 หน่วย และมูลค่าเปิดตัว 135,297 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2565 โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 26% ลดลงจากอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวในระยะเดียวกันของปี 2565 ที่ 29% โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของอาคารชุดพักอาศัย ในช่วงปี 2566 อยู่ที่ 3.36 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจากราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 2.62 ล้านบาท ในปี 2565
ในส่วนของการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทจำนวน 234 โครงการ จำนวน 43,410 หน่วย ลดลง 3% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 ขณะที่คิดเป็นมูลค่า 192,264 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวโครงการที่ 7% ลดลงจากอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 11% ของระยะเดียวกันของปี 2565 โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 7.39 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงปี 2566 เพิ่มขึ้นจากราคาขายเฉลี่ยที่ 6.26 บาทต่อหน่วย ในช่วงปี 2565
และเป็นการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท จำนวน 116 โครงการ จำนวน 9,138 หน่วย เพิ่มขึ้น 24% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัว 7,396 หน่วยในระยะเดียวกันของปี 2565 โดยมีมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ของปี 2566 ของบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทที่ 196,033 ล้านบาท หรือ เพิ่มขึ้น 36% จากมูลค่าการเปิดตัวโครงการที่ 144,246 ล้านบาท โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยที่ 11% ลดลงจากอัตราการขายเฉลี่ยที่ 18% ในระยะเดียวกันของปี 2565 โดยที่ระดับราคาขายเฉลี่ยของบ้านระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทอยู่ที่ 21.5 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจากราคาเฉลี่ยที่ 19.5 ล้านบาทต่อหน่วย ในช่วงปี 2565(หมายเหตุ : มี 9 โครงการที่มีทั้งโครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทและบ้านพักอาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท อยู่ในโครงการเดียวกัน ทำให้มีการนับซ้ำ)
การเปิดตัวโครงการจำนวนมากในปี 2566 ทำให้มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยคงค้างในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (Inventory) ณ สิ้นปี 2566 ประเภทบ้านพักอาศัยจำนวน 145,634 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.6% จากจำนวนบ้านพักอาศัยคงค้าง 129,298 หน่วย ณ สิ้นปี 2565 ในขณะที่คอนโดมิเนียมมีหน่วยคงค้าง 84,200 หน่วย ลดลง 1.7% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีหน่วยคงค้าง 85,675 หน่วย จำนวนหน่วยคงค้างดังกล่าวทำให้บ้านพักอาศัย ต้องใช้ระยะเวลาในการขายประมาณ 4-5 ปีและกลุ่มคอนโดมิเนียม ใช้เวลาในการขายประมาณ 1-2 ปี
ในขณะที่จำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ (Demand) สะสม 9 เดือนแรกปี 2566 เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของไตรมาสก่อนหน้า แต่ลดลง 3% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อนหน้า ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลสะสม 9 เดือนแรกปี 2566 ลดลง 5% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยการโอนกรรมสิทธิทั้งประเทศนั้นมีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ 270,650 หน่วย ลดลง 4.2% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ 766,791 ล้านบาท มูลค่าเพิ่มขึ้น 1.6% เมื่อเทียบจากระยะเดียวกันของปี 2565 ที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ 755,205 ล้านบาท
ปัจจัยเสี่ยงกระทบอสังหาฯ ปี 2567
สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่จะมีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 นอกจากการเติบโตของเศรษฐกิจโลกที่มีแนวโน้มชะลอตัว และการเติบโตของเศรษฐกิจไทยจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 แล้ว การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงนโยบายอัตราดอกเบี้ยสูง ที่ 2.50% กระทบต้นทุนทางการเงินของภาคธุรกิจและ ต้นทุนการกู้เงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงนโยบายธนาคารแห่งประเทศไทยให้ความเข้มงวดต่อการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการอนุมัติสินเชื่อ โครงการ (Project Loan) และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Loan) ใหม่ในปี 2567 โดยในปี 2566 การ พิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ปรับตัวลดลงประมาณ 6-7% เทียบกับปี 2565 นอกจากนี้ ภาระหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ระดับ 90% และมีแนวโน้มคงตัวอยู่ในระดับสูงในปี 2567 กระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย และราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนพลังงานที่เพิ่มขึ้นใน ขณะที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นตามความต้องการที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้าสายใหม่
ถึงแม้จะมีปัจจัยเสี่ยงหลายปัจจัยที่กระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 แต่ปัจจัยส่งเสริมภาคอสังหาริมทรัพย์อย่าง การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนและการบริโภคจากภาคเอกชนมีแนวโน้มเติบโต ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคทรงตัวที่ระดับเกิน 50 ยังอยู่ในระดับสูง อัตราเงินเฟ้อต่ำ มีแนวโน้มปรับตัวลงมาจาก 1.23% ในปี 2566 มาอยู่ที่ 1% ปี 2567 ในขณะที่แนวโน้มปี 2567 อัตราการว่างงานยังมีแนวโน้มที่จะต่ำกว่า 1% ผลจากความต้องการแรงงานในภาคการท่องเที่ยวและภาค การผลิตที่เพิ่มขึ้น สอดคล้องกับนโยบายการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของรัฐบาลในปี 2567 เพิ่มกำลังซื้อในระบบได้ โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธในการพัฒนาโครงการให้สามารถตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อทั้งรูปแบบโครงการที่ต้องมีเอกลักษณ์ (Uniqueness) เพื่อตอบโจทย์และรูปแบบการใช้ชีวิตของผู้ซื้อที่มีความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น เช่น กลุ่ม Pet-friendly, Wellness, Freelance, Streamer หรือบ้านพักอาศัยที่มีแนวคิดการออกแบบเพื่อคนทุกวัย (Universal Design) รองรับผู้สูงอายุและการดูแลสุขภาพ (Aging and Wellness) รวมทั้งการมีเทคโนโลยีเพื่อตอบรับการอยู่อาศัยและการประหยัดพลังงาน เช่น Home Automation จุดชาร์จรถยนต์พลังงานไฟฟ้า พลังงานทดแทน
