สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่สะสมเดือน ม.ค.-ต.ค. ปี 2567 ยังคงลดลงในทุกประเภททั้ง คอนโดมิเนียม บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงบ้านพรีเมี่ยม ทั้งในด้านจำนวนหน่วยลดลง 42% (YoY) และมูลค่าลดลง 25% (YoY) ผลจากกำลังซื้อชะลอตัว ความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังสูงถึง 62.2% ถึงแม้อัตราดอกเบี้ยจะปรับตัวลดลงมา 0.25% ก็ตาม
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัท วิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ บริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึง แนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 4 ปี 2567 ว่า จะปรับตัวลดลง ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัว เมื่อเทียบกับปี 2566 ซึ่งเป็นผลมาจากกำลังซื้อชะลอตัว ถึงแม้เศรษฐกิจจะมีแนวโน้มฟื้นตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวลดลง หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายการเงินมีมติลดดอกเบี้ยนโยบายจาก 2.50% เป็น 2.25% เมื่อเดือนตุลาคมที่ผ่านมาก็ตาม
“โดยไตรมาส 4 ของปี 2567 ภาคอสังหาฯ ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่เกิดจากสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Loan) ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ 9 เดือนแรกสูงถึง 62.2% การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง 16.64% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 หนี้ครัวเรือนคงตัวในระดับสูงที่ 91.4% รวมถึงปัจจัยอย่างราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น และสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมืองทั้งภายในและภายนอกประเทศ ส่งผลกระทบต่อรายได้และกำลังซื้อลดลงในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 และต่อเนื่องในปี 2568 ” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลสะสม 10 เดือนแรก(มกราคม-ตุลาคม) ปี 2567 ลดลง โดยมีจำนวนโครงการเปิดตัวทั้งหมด 285 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 47,268 หน่วย มูลค่ารวม 313,551 ล้านบาท ลดลง 17.8%, 42%, และ 25% (YoY) ตามลำดับ เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีการเปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 347 โครงการ จำนวน 80,818 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 420,428 ล้านบาท โดยมีอัตราขาย ณ วันเปิดตัวที่ 15% จากหน่วยเปิดตัวทั้งหมด ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าซึ่งมีอัตราขายได้อยู่ที่ 17%
ในจำนวนดังกล่าว เป็นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัย สะสมในเดือนมกราคม-ตุลาคม ปี 2567 ทั้งหมด 51 โครงการ จำนวน 17,792 หน่วย มูลค่า 81,269 ล้านบาท ลดลง 31%, 54% และ 36% ตามลำดับ และมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 26% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 ซึ่งมีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ 74 โครงการ คิดเป็นหน่วยเปิดตัวใหม่จำนวน 39,071 หน่วย และมูลค่า 127,037 ล้านบาท มีอัตราการขายได้ 26% ของจำนวนหน่วยเปิดตัว
ถึงแม้จำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวใหม่จะลดลง แต่ราคาอาคารชุดพักอาศัย ในช่วง 10 เดือนแรกยังคงสูงขึ้นเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 4.57 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 40% จากระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีราคาขายเฉลี่ยที่ 3.25 ล้านบาทต่อหน่วย เป็นผลมาจากผู้ประกอบการมีแนวโน้มพัฒนาโครงการอาคารชุดที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงขึ้นจากปีก่อนหน้าจากการเปิดตัวโครงการมูลค่าสูงอย่างโครงการปอร์เช่ ดีไซน์ ทาวเวอร์ และ ทำเลที่มีการเปิดตัวสะสมสูงสุด ในช่วงเดือนตุลาคม 2567 อยู่ในทำเลราชพฤกษ์-บางหว้า ซึ่งเชื่อมต่อเมืองด้วยรถไฟฟ้า และขายได้ดีในทำเลใกล้มหาวิทยาลัย อย่างมหาวิทยาลัยกรุงเทพ
ในส่วนของตลาดบ้านพักอาศัย ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงเช่นเดียวกันกับตลาดอาคารชุด โดยเปิดตัวใหม่สะสม 10 เดือนแรก(มกราคม-ตุลาคม) ปี 2567 จำนวนทั้งหมด 146 โครงการ จำนวน 24,065 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 107,671 ล้านบาท ลดลง 32%, 32% และ 28% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 ซึ่งมีจำนวน 192 โครงการ 35,518 หน่วย คิดเป็นมูลค่า149,953 ล้านบาท สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคที่เริ่มชะลอตัวลงมาตั้งแต่ช่วงปีก่อนหน้า ในขณะที่อัตราการขายบ้านพักอาศัย ณ วันเปิดตัวโครงการ ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 8% เพิ่มขึ้นจากอัตราเฉลี่ยที่ 7% ในระยะเดียวกันของปี 2566
โดยบ้านพักอาศัยที่มีการเปิดตัวโครงการมากสุดเป็นกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ คิดเป็นสัดส่วน 50% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ทั้งหมด ตามมาด้วย บ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วน 30% และ บ้านแฝดเป็นสัดส่วน 20% โดยในช่วงเดือนตุลาคม มีหน่วยเปิดตัวสะสมสูงสุดในทำเลราชพฤกษ์-ลาดหลุมแก้ว แต่มีหน่วยขายได้สะสมสูงสุดในทำลสุขสวัสดิ์ ที่เป็นกลุ่มบ้านแฝดในราคาจับต้องได้ และสามารถเดินทางเข้าใจกลางเมืองได้
ตลาดบ้านพรีเมี่ยมยังคงชะลอตัว
ตลาดบ้านพรีเมี่ยมยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง โดยในช่วงง 10 เดือนแรก(มกราคม-ตุลาคม) ปี 2567 มีโครงการเปิดตัวใหม่สะสมทั้งหมด 93 โครงการ จำนวน 5,411 หน่วย คิดเป็น มูลค่า 124,610 ล้านบาทโดยจำนวนโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้น 6% ขณะที่จำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวลดลง 13% และ 13% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 ซึ่งมีจำนวน 88 โครงการ 6,229 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 143,438 ล้านบาท
ในด้านกำลังซื้อชะลอตัวเช่นกันเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัว ที่ 9% ในปี 2567 ขณะที่ปี 2566 มีอัตราการขายได้อยู่ที่ 12% โดยโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2567 เป็นประเภทบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 89% ของหน่วยเปิดตัวทั้งหมด โดยผู้ประกอบการเน้นพัฒนาโครงการในระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาทต่อหน่วย และยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นอีกจากปัจจัยเรื่องราคาที่ดิน รวมถึงแปลงที่ดินที่เหมาะต่อการพัฒนาโครงการที่หาได้ยากมากขึ้น โดยบ้านพรีเมี่ยมเปิดตัวสะสมสูงสุดในทำเลบางขุนเทียน และมีหน่วยขายได้สูงสุดในทำเลพระราม 2 ในเดือนตุลาคม
ในขณะที่ผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ทั้ง 40 บริษัท พบว่า รายได้รวม ของ 40 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 9 เดือนแรกปี 2567 มีมูลค่ารวม 234,206.34 ล้านบาท และกำไรสุทธิที่ 20,987.91 ล้านบาท ลดลง 0.22% และ 24.90 % ตามลำดับ เมื่อเทียบกับรายได้รวมของ 40 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในช่วง 9 เดือนแรกปี 2566 ที่มีมูลค่ารวม 234,7493.77 ล้านบาท และกำไรสุทธิรวม 27,948.14 ล้านบาท โดยมีความสามารถในการทำกำไรเฉลี่ยของทั้ง 40 บริษัท ในช่วง 9 เดือนแรกปี 2567 อยู่ที่ 8.96% ดีกว่าครึ่งแรกของปี 2567 ที่อยู่ที่ 8.60% แต่ต่ำกว่าความสามารถในการทำกำไร ที่ 11.90% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ขณะที่สินค้าคงเหลือ บวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 40 บริษัท ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 704,935.81 ลดลง 0.38% จากจำนวนสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 707,738.38. ล้านบาท ในไตรมาสสสองของปี 2567 แต่เพิ่มขึ้น 6.29% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 663,188.48 ล้านบาท
โดย บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) มีสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างสูงสุดเมื่อเทียบกับทั้ง 40 บริษัท โดยมีสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ 105,668.00 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 14.99% ของสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างของทั้ง 40 บริษัท
10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีส่วนแบ่งตลาดถึง 74.17%
เมื่อพิจารณารายได้รวมของ 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด พบว่า รายได้รวมของ 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด อยู่ที่ 173,727.91 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 74.17% ของรายได้รวมทั้ง 40 บริษัทขณะที่กำไรสุทธิของบริษัท 10 อันดับแรกที่มีกำไรสูงสุดมีมูลค่ารวม 22,546.37 ล้านบาท สูงกว่ากำไรสุทธิรวมของ 40 บริษัท เนื่องจาก มีบริษัทที่ ขาดทุนสุทธิทั้งสิ้น 15 บริษัทจาก 40 บริษัท ฉุดให้กำไรสุทธิรวมของทั้ง 40 บริษัท ต่ำกว่าของ 10 บริษัทที่มีกำไรสูงสุด
“นอกจากการเปิดตัวโครงการมีแนวโน้มลดลงแล้ว แนวโน้มตลาดอสังหาฯในช่วงเดือน 2 สุดท้ายของปี มีแนวโน้มการเปิดตัวโครงการชะลอตัวลง เนื่องจากมีปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ อีกหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อเนื่องในปี 2568 อาทิ มาตรการที่เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน เนื่องจากภาวะหนี้ครัวเรือนสูงถึง 91% ของ GDP สถาบันการเงินมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Loan) ยังสูงอยู่ในระดับ 70-75 % ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย อัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มสูงขึ้น การประกาศกฎหมายใหม่อย่าง การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2568 จะมีมาตรการด้านภาษีมาใช้กับภาคธุรกิจเพื่อลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก ทำให้ต้นทุนในการทำธุรกิจเพิ่มขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมืองทั้งภายในและภายนอกประเทศ
ขณะเดียวกัน เศรษฐกิจไตรมาสสุดท้าย ปี 2567 มีแนวโน้มเติบโตและโตต่อเนื่องในปี 2568 คาดว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2568 จะเติบโตที่ 2.3-3.3% โดยมีค่ากลางที่ 2.8 % จาก ภาคการท่องเที่ยว การลงทุนภาครัฐ และ เอกชน อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง ส่งผลให้กระตุ้นกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน 2 เดือนสุดท้ายของปี 2567” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
